Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция. Порядок оформления ипотеки в Сбербанке: пошаговая инструкция

1. Ипотечный брокер

Первый шаг не является обязательным, но я бы рекомендовала его хотя бы рассмотреть. Его суть заключается в обращении к специалисту по ипотечному кредитованию, то есть, к ипотечному брокеру. Он знает про ипотеку все, ну или почти все. С брокером вам потребуется гораздо меньше времени для выбора банковского учреждения с хорошей кредитной программой, да и шансы на то, что вы получите ссуду на покупку квартиры, вырастут в несколько раз. Брокер поможет вам найти наиболее выгодные программы ипотечного кредитования. сайт

Да, обращение к специалисту не бесплатное, однако в подавляющем большинстве случаев оплата услуг ипотечного брокера – ничто, по сравнению с той выгодой, которую вы получаете в итоге. Следом отправляемся в риэлтерскую фирму, с которой купить нужную вам квартиру будет гораздо проще. Опять же, риэлтор стоит денег, однако если речь идет об ипотечном кредитовании, отказываться от его услуг я бы не рекомендовала. В общем, выбор за вами.

2. Рассмотрение вашего заявления в банке

Имея дело с ссудами, а тем более с ипотечными ссудами, банк всегда рискует попасть на клиента, который не вернет деньги. Поэтому займы получают далеко не все люди. Рассмотрение кредитного заявления может занять три дня, а может и полтора месяца. Все зависит от многих условий, которые знает только сам банк.

3. Подыскиваем квартиру

В принципе, найти квартиру не очень сложно. Поищите по интернет-ресурсам, по печатным изданиям, через знакомых. Но даже если вы нашли подходящий вариант, это только полпути. Нужно еще проверить апартаменты, собрать все необходимые документы и т.д. Помните, что квартира берется в ипотеку, не предусматривающую использование наличных денег. Поэтому выбранная вами квартира дополнительно должна понравиться банку, с которым вы работаете. Вот почему я рекомендую обращаться к риэлторам, которые наверняка имеют опыт работы с ипотечными сделками. Разумеется, поиск квартиры нужно осуществлять только в том случае, если банк дал по вашему заявлению положительное решение. Если нет, то идем в другой банк и повторяем последовательность действий.

4. Оценка

Как я уже сказала, выбранная квартира должна понравиться банковскому учреждению во всех отношениях. Поэтому банк вызывает своих оценщиков, которые оценивают приобретаемые апартаменты и составляют соответствующий оценочный сертификат, передающийся в банк для рассмотрения. Одной из главных целей оценочных действий является подтверждение того факта, что выдаваемые кредитные средства не превышают проценты от стоимости апартаментов, предусмотренные используемой кредитной программой.

5. Утверждение квартиры

Здесь все просто. Рассмотрев квартиру по оценочному сертификату, банк принимает решение об утверждении или не утверждении апартаментов.

Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную Вами квартиру. Если их все устраивает, то Вам можно данную квартиру купить.

6. Заключение кредитного договора

Подтверждением заключения ипотечной сделки является подписанный кредитный договор. В соответствии с данным документом, банк обязуется выплатить определенную сумму за вашу квартиру, а вы обязуетесь выплатить кредит за указанный в договоре срок с процентами.

7. Передача денег

Метод передачи денежных средств продавцу квартиры может различаться от банка к банку. Деньги могут быть переданы как на счет продавца, так и на депозитную ячейку. Во втором случае средства поступят непосредственно перед государственной регистрацией проданной квартиры.

8. Работа с нотариусом

Если говорить о договоре купли-продажи, то нотариально удостоверять его не обязательно. Однако в случае с ипотечными сделками многие банки все же требуют заверить документ в нотариальной форме. Эти требования вполне законны, поэтому вам от них не отвертеться. Дополнительно банк может требовать нотариальное удостоверение ваших подписей на составленной закладной. Если банк не потребует ничего из вышеперечисленного, все равно нужно идти к нотариусу. Состоящие в браке участники сделки должны предоставить нотариально заверенное согласие супругов на куплю-продажу недвижимого имущества. Если участники сделки в браке не состоят, нужно написать соответствующее заявление и заверить его у нотариуса.

9. Государственная регистрация

Квартира поступает в распоряжение и личную собственность покупателя только после того, как она будет зарегистрирована в органах государственной регистрации. Процедура оформления регистрации длится от 7 до 30 дней.

10. Страхование

Поскольку банк подвергает себя риску, он стремится снизить риски до минимума, причем за счет самого клиента. Для этого заключается договор со страховой организацией, который оплачивает человек, берущий квартиру в ипотеку. В некоторых случаях данный шаг совершается еще на стадии подписания кредитного договора.

Где срочно взять деньги в кредит на потребительские нужды?
Купля-продажа земельного участка — оформление, регистрация, необходимые документы.
Покупка земельного участка с домом, который не зарегистрирован.
Процентные ставки по кредиту в Сбербанке России.

По своей сути ипотека является долгосрочным кредитом на покупку недвижимости. Банки предлагают несколько программ ипотечного кредитования, каждая из которых имеет свои особенности.

Среди главных особенностей нужно обращать внимание на: сроки кредитования; валюту кредита; процентные ставки; условия получения займа.

Сначала потенциальному заемщику нужно ознакомиться с условиями ипотечного кредитования. Первое, на что обращают внимание банки, это:

Возраст

На момент подачи заявки гражданину должно быть не менее 21 года.

Максимальная планка по возрасту рассчитывается с учетом того, чтобы на момент закрытия кредита человеку было не более 60 лет (в некоторых банках этот показатель увеличен до 65 лет).

Наибольшее доверие банки выражают клиентам в возрасте 25-40 лет.

Трудовой стаж клиента

Важно, чтобы человек отработал на своем текущем месте трудовой деятельности не менее полугода. Обязательно обращается внимание на то, насколько часто человек менял работу и по каким причинам. Лучше, чтобы перерывы в стаже, если они и присутствуют, были минимальны. Резкие смены сферы деятельности и увольнения за разного рода нарушения являются негативными показателями для банков.

Платежеспособность

Потенциальному заемщику нужно подтвердить свою платежеспособность.

Чем выше доход клиента, тем на более выгодные условия кредитования он может рассчитывать.

Но в данном вопросе все индивидуально и рассматривается в отдельном порядке.

Первоначальный взнос

Важно обратить внимание на такой момент как первоначальный взнос. Без него получить ипотеку практически невозможно. Минимальный аванс составляет 10%, средний – 30%. Чем больше собственных средств сможет внести клиент, тем, как правило, более выгодные условия ему предлагаются.

Процентная ставка по ипотеке меняется в зависимости от выбранной программы, банка и прочих условий. В среднем это 9-17 процентов годовых. На размер процентной ставки влияют возраст заемщика, его трудовой стаж, уровень доходов, кредитная история и другие показатели, о которых сообщается в отдельном порядке.

ВАЖНО:

Ипотеку можно оформить в национальной и зарубежной валюте.

Процентная ставка валютных кредитов обычно меньше, чем рублевых.

Но ввиду непостоянности курса с валютными кредитами необходимо быть крайне осторожными .

Ипотека выдается на 5-30 лет. В некоторых банках эти границы расширяются. Практически все банки позволяют закрыть кредит досрочно . Условия досрочного погашения нужно уточнять отдельно в месте получения кредита.

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, подлежит обязательному страхованию .

За счет страховки банки дополнительно защищают себя. Расходы по оплате стоимости страховых полисов ложатся, конечно же, на плечи клиента.

Необходимые документы

После изучения основных условий ипотечных программ клиенту нужно подготовить документы и отправиться с ними в банк, а лучше сразу в несколько , т.к. нет никаких гарантий, что выбранный банк согласится выдать ипотеку.

Список необходимых документов может меняться в зависимости от выбранного банка и программы кредитования, данный момент лучше дополнительно уточнить. Стандартный пакет включает в себя:

паспорт и код налогоплательщика;
справку, подтверждающую уровень доходов;
документы, подтверждающие другие доходы помимо официальной заработной платы. Подаются при наличии и необходимости;
согласие супруга на покупку квартиры в ипотеке, если заявитель состоит в браке. Должно быть нотариально заверенным. Вместо составления согласия супруг может лично явиться в банк в день подписания договора;
копии документов, подтверждающих право собственности на залоговое имущество. В отдельных ситуациях приходится обращаться к услугам оценщиков для установления стоимости такой собственности. Дополнительно уточняется в банке.

Дополнительно могут потребоваться документы продавца квартиры и документы на объект недвижимости. Об этом обязательно сообщит сотрудник банка.

Пошаговая инструкция

При желании приобрести недвижимость в кредит лучше сначала не тратить время на поиски подходящего объекта, а узнать, если вообще шансы на получение такого займа .

Стандартный порядок действий при покупке квартиры в ипотеку выглядит следующим образом:

Человек выбирает банк и программу кредитования.
Проводится сбор документов и их представление банковскому сотруднику.
Банк тщательно изучает документы, кредитную историю и платежеспособность клиента, после чего выносит решение.
В случае отрицательного решения клиент повторяет предыдущие пункты в других банках. При положительном решении можно приступать к поиску квартиры.
В банк представляются документы по выбранной квартире.
Производится оценка объекта недвижимости.
Оформляется ипотечный кредит и проводится его выдача.

ВАЖНО:

При выборе ипотечной программы необходимо внимательно изучить схему погашения ссуды.

Не стоит сразу верить предложениям с подозрительно низкими процентами.

Обычно это особые программы, воспользоваться которыми есть шанс далеко не у каждого человека.

Выделите несколько подходящих вам программ и проведите их детальную сравнительную характеристику. Посетите банковские отделения или же созвонитесь с ними и узнайте все тонкости каждой программы.

ВАЖНО: Некоторые банки хоть и позволяют закрывать кредит досрочно, но взимают за это дополнительные штрафы и комиссии . Обязательно уточните данный момент заранее.

Остановите свой выбор на 2-4 программах, уточните в банках необходимый перечень документов и подайте заявки. Лучше начинать с самого выгодного предложения. Банк одобрит заявку – прекрасно. Не одобрит – обратитесь в следующее финансовое учреждение.

При заполнении анкеты нужно быть максимально честным с банком. Вся информация по подобным кредитам подвергается тщательнейшей проверке.

Постарайтесь собрать максимальное количество документов, подтверждающих вашу платежеспособность :

справку о доходах;
выписки с текущих и депозитных счетов;
сертификаты на различные предметы роскоши;
справки, подтверждающие наличие других источников дохода в виде акций, ценных бумаг и др.

ВАЖНО:

Чем больше положительной информации о вас будет у банка, тем выше ваши шансы на получение ипотеки с выгодными условиями.

Обычно банки дают 2-4 месяца на то, чтобы «одобренный» клиент нашел квартиру для покупки в ипотеку.

Если этого срока окажется недостаточно, заявку придется подавать повторно . Банк должен выдать клиенту документ, подтверждающий одобрение заявки на приобретение недвижимости в кредит. Этот документ следует предъявить продавцу квартиры.

Продавцы, как правило, уже имеют в наличии все документы, необходимые для проведения сделки покупки-продажи. Дополнительно попросите продавца предъявить документы на квартиру .

Собранные документы нужно представить уполномоченному сотруднику банка . Обычно они рассматриваются в течение нескольких дней. При отсутствии проблем с документами банк выполнит оценку квартиры для определения ее стоимости.

В назначенный день покупателю и продавцу нужно будет встретиться для подписания договора купли-продажи недвижимости. После подписания договора покупатель должен зарегистрировать документы в Росреестре и спустя несколько дней получить свидетельство на купленную квартиру.

На этом процедура покупки квартиры в ипотеку заканчивается. Как правило, банк выдает деньги продавцу недвижимости, а покупатель погашает ссуду по установленным условиям и графику.

Сколько по времени происходит процесс оформления

Срок рассмотрения заявки зависит, прежде всего, от выбранного банка , сложности представленного набора документа и количества внутрибанковских бюрократических служб.

Если простые кредиты рассматриваются за пару дней , то на изучение заявки на ипотеку и сопутствующих документов могут уйти недели .

Предварительное решение обычно выносится за 2-10 дней.

На поиск квартиры , как уже отмечалось, заемщику дается в среднем 2-4 месяца. Срок оценки потенциального заемщика может меняться под воздействием следующих факторов.

Наличия либо отсутствия факта обслуживания гражданина в выбранном банке до момента подачи анкеты и документов на ипотеку. То есть к своим действующим или бывшим клиентам, если с ними не было никаких проблем, у банков более благосклонное отношение.

Еще более положительно банк будет относиться к человеку, если он получает заработную плату и прочие доходы на счет, открытый у них.

Это сократит срок принятия решения и существенно уменьшит пакет необходимых документов. В целом же срок рассмотрения заявок устанавливает сам банк.

На продолжительность срока принятия решения также сильно влияет характер документов и справок , подготовленных клиентом. Чем меньше у банка будет вопросов к полученным бумагам, тем быстрее он примет решение.

Чтобы было понятнее, можно рассмотреть следующий пример. В банк обратились 2 человек одинакового возраста, с одинаковыми доходами и одинаковым же положением в обществе. При этом один из заявителей представил банку справку о доходах и трудовую книжку, а другой – справку о зарплате, оформленную в свободной форме, и копии контрактов со своим нынешним и бывшими работодателями. Бумаги второго потенциального заемщика будут изучаться гораздо дольше, и срок рассмотрения заявки из-за этого существенно увеличится.

Повлиять на срок принятия решения могут поручители и всевозможные созаемщики .

Вовлечение таких людей в процесс существенно повышает шансы клиента на получение кредита.

Однако на проверку документов поручителей и созаемщиков тоже требуется время, что в результате существенно увеличивает продолжительность рассмотрения заявки .

Рассмотренные факторы – это лишь наиболее часто встречающиеся случаи. На практике причин, по которым банк может быстрее либо же наоборот дольше принимать решение гораздо больше.

На это влияют существующие в банке механизмы оценки финансового положения потенциальных клиентов, уровень программно-технического обеспечения банка, опыт работы в сегменте ипотечного кредитования и т.д.

Таким образом, узнать хотя бы приблизительный срок вынесения решения можно исключительно в конкретно выбранном банке.

Можно ли купить долю квартиры в ипотеку?

Отдельного рассмотрения заслуживает процедура покупки доли в квартире в долгосрочный кредит . В данном случае все зависит от особенностей конкретной ситуации. Чаще всего встречаются такие случаи:

Клиент уже имеет долю в квартире и хочет оформить ипотеку на приобретение части этой же недвижимости.
Клиент хочет купить в ипотеку долю в сторонней квартире, на которую у него нет абсолютно никаких прав.

В первой ситуации шансы на получение положительного решения со стороны банка есть. В данном случае все решает т.н. принцип последней доли, после приобретения которой заемщик становится полноправным владельцем рассматриваемой собственности.

В такой ситуации банк получает в залог целую квартиру, что избавляет его от юридических и бюрократических сложностей в будущем, если клиент не сможет оплачивать ипотеку и залог придется продать.

Ипотеку на покупку оставшейся доли выдают практически все банки.

Чаще всего для получения такого кредита не нужно привлекать поручителя .

Заем оформляется в среднем на 5-25 лет.

Средняя ставка составляет 14-15% годовых. Заемщику нужно внести не менее 10% аванса от стоимости доли. Кредитный договор будет составлен так, что вся квартира станет залогом по ипотеке.

Обычно проблем не возникает. Сложности могут появиться лишь, если доля, которую хочет купить клиент, принадлежит его близкому родственнику , т.е. если квартира была унаследована сразу несколькими людьми.

Аналогичные сложности возникают и в случае с квартирами, принадлежащими бывшим супругам . Банки с опаской относятся к подобной недвижимости и зачастую предпочитают с ней не связываться.

Со вторым примером, при котором клиент хочет купить в ипотеку долю в совершенно сторонней квартире, проблем гораздо больше . Банки такой возможности не предоставляют.

Виды ипотеки

В настоящее время сегмент ипотечного кредитования достаточно большой. Среди основных видов ипотеки можно выделить следующее:

кредиты на покупку квартир вторичного рынка;
займы на участие в долевом строительстве;
ипотечные кредиты молодой семье;
ссуды на повышение качества жилищных условий.

Существуют и другие программы , но в большинстве своем они являются лишь небольшими модификациями перечисленных выше.

Ипотека на вторичном рынке является наиболее распространенной программой кредитования.

Клиент находит квартиру, которая ему нравится, оформляет кредит, продавец получает деньги, а клиент погашает заем в установленном порядке.

Главной особенностью этого вида ипотеки, как уже отмечалось, является необходимость обязательного заключения страхового договора .

К такому условию клиенту нужно отнестись объективно. Никто не застрахован от того, что после покупки квартиры вдруг не появятся какие-то неизвестные ранее родственники, несовершеннолетние граждане, наследники и прочие лица, имеющие право на владение этой собственностью.

В результате покупатель рискует остаться без крыши над головой и с многомиллионным долгом на десятки лет. Чтобы предотвратить такие ситуации и заключаются договоры страхования.

В случае с ипотекой с долевым участием клиент покупает новую квартиру, что избавляет его от необходимости обязательного страхования, т.к. он является первым владельцем. Главный подводный камень: можно попросту не дождаться, пока объект будет введен в эксплуатацию.

На практике таких ситуаций сотни и тысячи. Ставка по такой программе, как правило, на пару процентов выше . После того как объект будет введен в эксплуатацию и клиент получит документы на квартиру, ему необходимо представить их банку, чтобы уменьшить годовую ставку по ссуде.

В случае с программами для молодых семей тоже все не так просто.

Нужно внимательно изучить условия программы до подачи заявки.

К примеру, в случае с Москвой, право на получение такой ипотеки имеет молодая семья, проживающая в одной квартире с родителями, если на каждого человека, проживающего в квартире, приходится меньше 10 м2 площади. В таких условиях у молодой семьи появляется право на то, чтобы встать в очередь на получение субсидии. В других городах условия могут несколько меняться, нужно дополнительно уточнять по месту.

И наиболее популярным на сегодняшний день видом ипотечного кредитования являются программы для улучшения жилищных условий . Процесс многоэтапный и гораздо более длительный по сравнению с другими программами.

Для получения такого кредита нужно иметь какую-то недвижимость в качестве залога . Обычно это собственная квартира или дом заемщика либо же вновь приобретаемый объект недвижимости.

Чтобы уменьшить затраты времени, сил и нервов лучше сразу обратиться в хорошее агентство по недвижимости или к кредитному брокеру.

Таким образом, процесс получения ипотеки очень сложный и неоднозначный . Если человек имеет хорошую кредитную историю, приличный доход, стабильную работу, банк предложит ему выгодные условия.

Порядок оформления ипотеки в большинстве случаев стандартный: в среднем до 1 недели уходит на принятие банком предварительного решения, после чего клиенту дается 2-4 месяца на поиски подходящей квартиры.

С покупкой доли в ипотеку все сложно. Если заемщик уже имеет долю в этом объекте недвижимости, его заявку в большинстве случаев удовлетворят. При желании же купить долю в абсолютно сторонней квартире, на положительное решение рассчитывать не приходится .

Пакет документов для оформления ипотеки в большинстве случаев стандартный, но банки могут вносить свои изменения, так что данный момент лучше дополнительно уточнить по месту .

Существующие виды ипотеки позволяют каждому клиенту подобрать наиболее выгодную программу .

Самыми популярными являются программы для улучшения жилищных условий и покупки квартир на вторичном рынке.

С ссудами для участия в долевом строительстве специалисты рекомендуют не связываться . Молодые нуждающиеся семьи могут рассчитывать на льготы и субсидии от государства. Подробно изучите условия каждой существующей программы и выберите наиболее оптимальный для вас вариант . Удачи вам с покупкой квартиры!

К получению кредита можно приступить после того, как Вы определились с видом ипотеки.

Первый этап

Обращение к риэлторам.

Не стоит сразу идти в банк, потому что именно специалисты-риэлторы из множества банков помогут выбрать тот, где условия приобретения квартиры наилучшие именно для вас. Обратите внимание на то, что банки, как правило, дают очень скудную информацию о своих программах. Ее достаточно для того, чтобы обратиться за кредитом, но недостаточно, чтобы приобрести недвижимость. Обращаясь в агентство недвижимости, Вы сэкономите свое время, нервы и деньги.

Риэлтор сможет:

Оценить возможность получения вами кредита;

Оценить имеющуюся недвижимость при обмене через ипотеку;

Выбрать подходящие банки оптимальную схему кредитования;

Собрать пакет документов для получения кредита (особенно это касается сбора документов в короткий срок, пока действует разрешение ипотечного кредитного совета банка);

Подобрать вариант квартиры для покупки (у банков есть определенные требования к квартирам, приобретаемым через ипотеку);

Проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости;

Реализовать сложные схемы (например, встроить ваш ипотечный кредит в цепочку обмена квартир);

Оформить сделку.

Второй этап

Обращение в банк.

Ваша задача — убедить банк в своей платежеспособности и получить одобрение кредитной

заявки. Обычно от заемщика и поручителя (если есть поручитель) требуется стандартный набор документов:

1. Документ, удостоверяющий личность. Это не обязательно должен быть паспорт РФ, так как большинство коммерческих банков не настаивает сейчас на российском гражданстве заемщика. Главное, чтобы иностранец проживал в России на законном основании (имел бы видна жительство, либо разрешение на временное проживание).

2. Подтверждение постоянной регистрации по месту жительства (прописки), либо наличие документа о временной регистрации в городе, где оформляется кредит

3. Копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации.

4.Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты).

5. Документы, подтверждающие семейное положение (копия свидетельства о браке или о расторжении брака; если есть дети, то копии свидетельств о рождении, либо копии паспортов детей).

6. Документы, подтверждающие состояние здоровья.

7. Военный билет.

8. Водительское удостоверение.

9. Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе:

a) копия трудовой книжки, заверенная на каждой странице печатью работодателя;

b) документ о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего года, это может быть:

· Справка по форме М9 2-НДФЛ (когда весь доход подтверждается официально);

· Справка в свободной форме или по форме банка, заверенная руководством организации;

· Заявленный заемщиком доход в устной форме подтверждает его руководство либо проверяющие выезжают на место работы потенциального клиента;

· Краткая информация o роде деятельности организации и должностных обязанностях заемщика, резюме;

· Копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период с отметкой налоговой инспекции (если есть);

· Копия трудового договора.

Зачем же банку столько справок? Многочисленные документы нужны банку для того, чтобы оценить личность заемщика с разных сторон. Прежде всего, банк волнуют следующие аспекты:

Уровень образования и трудовой стаж заемщика - от этого зависит, сможет ли он сохранить прежний уровень дохода при смене места работы;

- «активы» заемщика (наличие у него недвижимости, машин, ценных бумаги т.п.). Если за время своей трудовой деятельности заемщик смог создать «активы», в глазах банка это является огромным плюсом, поскольку данный заемщик склонен к накоплениям и будет, скорее всего, исправно выплачивать долг;

- «пассивы» заемщика, или уже имеющиеся обязательства перед другими банками и третьими лицами (кредиты, займы и т. п.). Этот фактор влияет на сумму кредита, т.к. заемщик должен иметь возможность погашать долги не только по новым обязательствам, но и по старым.

Неустойчивое финансовое положение работодателя заемщика, непогашенный кредит, наличие судимости, а также профессиональная деятельность, связанная c риском для жизни (каскадер, альпинист, работник личной охраны и т.п.), могут послужить основанием для отказа в получении кредита.

Третий этап

Получение в банке одобрения на выбранную квартиру. Оформление документов для ипотеки

Получение ипотечного кредита связано с оформлением большого количества разных документов. На этапе рассмотрения банком заявки на кредит заемщику необходимо представить в банк первичный пакет документов. Обычно он имеет стандартный перечень (см. шаг второй). Иногда банку для принятия решения о выдаче кредита необходима дополнительная информация.

После получения от банка одобрения на получение ипотечного кредита, заемщик приступает к подбору жилья для покупки. На этом этапе заемщик должен провести оценку жилья и представить в банк следующий пакет документов:

1. Правоустанавливающие документы на выбранную квартиру (копию свидетельства о праве собственности продавца недвижимости, договор участия в долевом строительстве), в случае получения кредита берут на жилье в новостройке.

2. Документы из БТИ (экспликация и поэтажный план).

3. Заключение оценщика о рыночной стоимости квартиры.

4. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

5. Выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, об отсутствии обременений по квартиру).

6. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

Обычно в банках на рассмотрение объекта (квартиры) уходит до пяти дней.

Основные затраты связаны с оценкой жилья. Банк проверяет юридическую чистоту представленного заемщиком жилья, его соответствие требованиям к ипотечному жилью. Подобную проверку осуществляет страховая компания, так как страхование жилья и других рисков является необходимым условием для получения ипотечного кредита.

Четвертый этап

Заключение договора купли-продажи жилья с продавцом квартиры

Обращаем ваше внимание на то, что сделки с недвижимостью вступают в силу с момента их государственной регистрации, поэтому нам нужно будет обратиться в Регистрационную палату, где на данную процедуру по закону отводится срок от двух недель до одного месяца.

Пятый этап

Оформление страховки

Страхование - обязательное условие ипотечного кредита. Обычно банки настаивают на следующих видах страхования:

Страхование жизни и здоровья (трудоспособности) заемщика;

Страхование имущества (приобретаемой квартиры) от пожара, наводнения и т.п.;

Титульное страхование - страхование права собственности заемщика на жилье, которое обычно требуется при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости, так как существует риск, что третьи лица попытаются оспорить сделку. Некоторые банки разрешают страховать титул на период 3-х лет, а это существенно сказывается на общем размере платежей по страховке.

Чтобы свести расходы на страхование к минимуму, следует приобретать квартиру в доме с типовой планировкой или квартиру с перепланировкой, оформленной надлежащим образом. Нежелательно покупать жилье, которое в течение года покупалось-продавалось более трех раз.

Взносы на страхование - это платежи, которые вам стоит приплюсовать к выплатам по кредиту, для того чтобы понять, какую реальную сумму вы будете должны банку

Шестой этап

Заключение кредитного договора с банком.

Для этого вам понадобится договор купли-продажи квартиры и договоры страхования.

День-два обычно уходит на проверку документов. Выдается ипотека по кредитному договору, заключаемому между заемщиком и банком. B большинстве банков форма договора не подлежит изменению, а значит, заемщику следует заранее c ней внимательно ознакомиться, чтобы позже, если какие-либо условия договора окажутся неприемлемыми, не пришлось отказываться от кредита. Одновременно с кредитным договором может оформляться закладная(именная ценная бумага, свидетельствующая о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства).

Тот факт, что ваше жилье находится в залоге у банка, называется обременением. Все обременения обязательно указываются в правоустанавливающем документе (свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру).

Согласие банка не требуется на следующие операции с заложенным жильем:

Собственник квартиры вправе оформить в ней прописку себе и любым другим лицам.

Квартиру можно свободно сдать внаем или в безвозмездное пользование.

Согласие банка на операции с заложенным жильем требуется в случае заключения сделок по отчуждению (продажа, мена или дарение квартиры). В этом случае банком обычно проверяется платежеспособность лица, которое хочет стать новым хозяином квартиры, чтобы банк сохранил гарантии выплаты кредита. Ну а если покупатель, которому приглянулось заложенное жилье, сразу выплатит всю сумму кредита, то обременение c квартиры снимается, и согласование c банком не потребуется. Кстати, обратите внимание на то, что большинством банков не берется штраф при досрочной выплате кредита, если она происходит через шесть-восемь месяцев после выдачи займа.

Пресс - центр СДВ Гостев и Г - Недвижимость

Сбербанк России предлагает довольно выгодные условия кредитования по сравнению с другими банками.

Но люди часто не могут решиться на покупку жилья в ипотеку, так как элементарно не знают, с чего начать данную процедуру.

Сегодня мы поговорим о том, как происходит оформление ипотеки в Сбербанке.

Обычно процесс оформления ипотеки на жилье первичного рынка застройки происходит не так долго, как вторичного — обычно клиент выбирает такого застройщика, который сотрудничает с программами Сбербанка, поэтому сотрудники принимают объект покупки и залог и перечисляют деньги для долевого участия в строительстве.

Квартиры, которые подбираются клиентами самостоятельно и покупаются у предыдущих владельцев должны пройти несколько более сложную процедуру одобрения и оценки.

С чего начать оформление ипотеки в Сбербанке?

Для начала следует обратить внимание на программы, которые предлагает Сбербанк и требования, устанавливаемые для кандидатуры заёмщиков.

Наименьший процент отказов наблюдается для клиентов, которые полностью соответствуют требованиям Сбербанка.

Они включают:

Достижение возраста 21 года и максимальный возраст 55 лет на момент оформления ипотеки;
Наличие государственной регистрации в месте выдачи кредита и расположения отделения Сбербанка;
Общий трудовой стаж должен составлять не менее года на протяжении последний 5 лет, а на последнем месте работы — как минимум 6 месяцев.

Пошаговые этапы оформления ипотеки

Для того чтобы оформить ипотеку в Сбербанке, необходимо пройти стандартную процедуру, этапы которой лишь в немногом отличаются для разных программ кредитования.

Полезное видео :

Подбираем ипотечную программу

Для начала следует подобрать ипотечную программу.

При выборе продукта, предлагаемого банками, лучше всего первым делом обратить внимание на сумму первоначального взноса и возможность его выплаты.

Сбербанк также работает и с программой материнского капитала и с государственной поддержкой, что позволяет уменьшить начальный взнос по ипотеке или отказаться от него вовсе.

Об ипотеке с государственной поддержкой в Сбербанке и Уралсибе читайте в .

Исходя из типа жилья, также подбираются разные ипотечные программы, процентные ставки по которым варьируются от 12.5% до 13.5%.

Собираем пакет документов

Качество предоставленных документов влияет на решение банка касательно ипотеки, поэтому следует позаботиться об их сборе заранее.

Стандартный пакет документов в Сбербанк включает:

Копию всех страниц паспорта гражданина России;
Справку о доходах установленного образца, а именно за последние 6 месяцев;
Копию трудовой книжки или трудового договора, заверенных работодателем или нотариусом постранично;
Заполненное заявление заёмщика.

Также можно предоставить документы, подтверждающие дополнительные источники дохода или льготы.

После подачи заявки и принятия положительного решения по ней на сбор и предоставление документов даётся 2 месяца, но с этим лучше не затягивать, хотя у клиентов всегда имеется время в запасе.

Подбираем жилье и подготавливаем документы

Клиенты Сбербанка России не ограничены в выборе недвижимости и ее типом — это может быть как квартира вторичного рынка недвижимости, так и жильё в новостройке.

Требования к объекту покупки ограничиваются его оценкой и расположением на территории обслуживания Сбербанка.

Также стоимость жилья не должна превышать максимальную сумму выдачи кредита.

Оформление залога по ипотеке

Залогом по ипотеке выступает недвижимость, на приобретение которой заёмщик берет средства в Сбербанке, или уже имеющееся в его собственности жильё или другие ценности, способные покрыть сумму кредита вместе с процентами.

После заключения сделки купли-продажи объект залога подлежит государственной перерегистрации, а интерес и права Сбербанка в этом подтверждаются отметкой об обременении.

Видео по теме :

Проведение сделки купли-продажи

После того, как будет подписан, а деньги переданы заёмщику, можно отправляться на сделку купли-продажи.

Существует вариант перевода средств сразу на счёт продавца или застройщика.

Чаще всего подписывается договор об аренде банковской ячейки, в которую вносятся кредитные и личные средства для заключения сделки купли-продажи.

Обязательным условием является нотариальная заверка сделки, а также государственная регистрация акта передачи права собственности.

Регистрируем ипотеку и права собственности

Право собственности на приобретённое жильё появляется у клиента сразу же после сделки купли-продажи, однако в силу того, что недвижимость вносится под залог Сбербанка, на ней находится обременение.

Оно подразумевает отказ от любых действий с объектом залога, которые включают его продажу или другие способы отчуждения, до полного погашения задолженности по кредиту без разрешения кредитодателя.

Обременение не влияет на то, что право собственности должно быть государственно оформлено должным образом.

Государственная регистрация включает акт передачи права собственности от предыдущего владельца к новому или доли застройщика в новостройке. Выдаётся государственный сертификат на право собственности нового образца.

После того, как задолженность по ипотеке будет погашена, необходимо подать заявление о снятии обременения и получении нового сертификата по желанию.

Такая же процедура применяется и в случае ликвидации банка-кредитора или другой смены залогодержателя с передачей права требования.

Оформляем страховку по ипотеке

Объект недвижимости, которой приобретается клиентом в ипотеку, а также передаётся в залог Сбербанка, подлежит обязательному страхованию. Также заёмщик может застраховать свою жизнь и здоровье добровольно, а в случае отказа от этого банк вправе повысить .

Выбором компании для страхования занимается банк, и в Сбербанке уже налажено .

Для клиентов Сбербанка в них предусмотрены скидки и льготы, так что сумма является небольшой, однако она выплачивается за счёт заёмщика или взимается с суммы ипотеки.

Страховой договор подписывается одновременно с заключением договора ипотеки, в нем указываются риски возможной потери или повреждения жилья, в случае которых предусмотрены страховые выплаты.

Если клиент страхует свою жизнь или здоровье, то это становится хорошей гарантией для банка и его семьи, что кредит будет погашен даже при потере трудоспособности или смерти заёмщика за счёт страховых выплат.

Сколько времени занимает оформление ипотеки в Сбербанке?

В среднем оформление ипотеки в Сбербанке может занимать 6 месяцев, включая сбор необходимых документов, проведение сделки купли-продажи и процедуры по оценке и регистрации прав собственности.

После принятия положительного решения у клиента есть 4 месяца на подбор недвижимости и подготовку пакета документов, касающихся ипотечной сделки и договора купли-продажи.

Полезное видео :

Что пишут на форумах?

Если проанализировать поведение клиентов на форумах, то можно выделить 3 группы: те, кто уже оформил ипотеку, кто собирается ее оформить и те, кому по каким либо причинам отказали в открытии ипотеки.

Первые делятся своим опытом и задают вопросы касательно погашения или иного обслуживания кредита.

От вторых можно прочесть желание заключить ипотечный договор и вопросы об этапах и условиях сделки.

Ипотека уже давно стала популярным инструментом для приобретения собственной квартиры, но еще не все россияне знают, как воспользоваться этой возможностью. Даже те, кто в принципе представляет, как происходит оформление ипотеки, но никогда с ней не сталкивались, не могут сказать, сколько подводных камней скрыто за кажущейся простотой оформления процедуры.

Получить ипотеку становится сложнее, а банки применяют немалые хитрости, чтобы заставить клиента подписать заведомо не выгодный ему договор.

Ипотека – это льготное кредитование. Полученные средства можно расходовать только на целевую покупку – то есть приобретение квартиры. Выплаты по ипотеке на порядок ниже, чем по обычному потребительскому кредиту, хотя сумма займа может быть внушительной – до нескольких миллионов рублей. Причин тому две:

Сниженная процентная ставка – около 12-15 процентов против стандартных 25-33 годовых.
Продолжительный срок кредитования – до 20-25 лет против стандартных 3-5 лет.

Таким образом, минимальные выплаты по ипотеке дают возможность ее приобретения семьям даже с относительно небольшим достатком.

Оформление ипотеки занимает продолжительное время, так как требуется подготовить и согласовать много документов. Так, заемщику нужно:

Подтвердить свое устойчивое финансовое положение.
Подыскать подходящую квартиру, владельцы которой готовы подождать, пока все бумаги будут оформлены.
Представить документы на квартиру банку на одобрение и так далее.

В целом, оформление ипотеки выглядит так:

Получение предварительного одобрения ипотеки в банке. Это нужно, чтобы иметь представление, на какую сумму кредита стоит рассчитывать.
Поиск подходящей квартиры и заключение с ее владельцами предварительного договора. При составлении договора нужно иметь в виду, что потребуется минимум месяц для проверки и согласования всех документов, так что лучше всего взять про запас два месяца до заключении основной сделки.
Подготовка и представление в банк документов на квартиру, ожидание проверки недвижимости службой безопасности. В банк нужно будет сдать, помимо документов на заемщика, еще все бумаги, касающиеся квартиры и оформления сделки: оценка, договор страхования, кадастровый паспорт, технический паспорт и так далее.
Получение одобрения сделки со стороны банка.
Подписание основного договора сделки купли-продажи и регистрация права передачи собственности в Регистрационной палате. На этом уходит 7-10 дней, если оформлять документы через многофункциональный центр, то быстрее – 3-5 дней.
Получение документов в Регпалате и представление их банку. Здесь потребуются копия свидетельства (или свидетельств) о регистрации права собственности, экземпляр договора, подписанный акт приема-передачи квартиры.
Подписание договора ипотеки, получение денег и последующая их передача продавцам недвижимости. Удобнее всего деньги передавать переводом по сберкнижки с написанием расписки в получении оплаты.

И покупателям, и продавцам необходимо будет запастись терпением при проведении сделки с приобретением квартиры в ипотеку: много сложностей в банке и при подготовке документов, особенно, если оформление кредита сопряжено с материнским капиталом в качестве первоначального взноса.

Заявка в банк и получение одобрения

Чтобы получить одобрение в банке, заемщик должен соответствовать ряду параметров:

Возраст. Потенциальный получатель кредита должен быть старше 18 лет, но не младше наступления пенсионного возраста на момент окончания действия ипотеки (для мужчин – 60, для женщин – 55 лет). То есть, если ипотека берется на 20 лет, максимальный возраст мужчины-заемщика 40 лет, женщины – 35. То же относится с созаемщикам. Возраст созаемщика не должен быть выше пенсионного на момент окончания действия договора. Уверения, что выплаты будут погашены досрочно, не пройдут.
Стаж работы. На последнем месте минимум – 6 месяцев, общий – не менее 3 лет. В разных банках эти цифры могут варьироваться, но основные требования такие.
Размер зарплаты. Ипотечные выплаты не могут превышать 1/3 заработной платы заемщика. Но если на его попечении находятся иждивенцы – чаще всего маленькие дети – то из зарплаты сначала вычитается прожиточный минимум на ребенка, а потом уже вычисляется предельный размер платежа. Зарплата супруга складывается к общему доходу, но не в том случае, если он не работает (декретный отпуск – это тоже не работа, и доход декретницы не учитывается).
Наличие средств на первоначальный взнос. Обычно это 10% от общей стоимости квартиры. Наличие такой суммы подтверждает, что семья умеет копить деньги и сможет платить ипотеку. В качестве «первоначалки» может выступить и материнский капитал.

Остальные данные, которые указываются в анкете – возраст, пол, наличие образования и так далее, являются скорее справочными, и мало влияют на вероятность одобрение или неодобрения ипотеки.

Чтобы гарантировано получить одобрение кредита, надо обязательно указать в анкете:

Наличие в собственности недвижимости, автомобиля, гаража и так далее. Эти вещи могут выступить неким гарантом, что заемщик сможет их реализовать и погасить задолженность перед банком, если она возникнет. В крайнем случае банк считает, что сможет их забрать.
Наличие в собственности ценных бумаг, валюты, металлов (ОМС) и так далее.
Наличие в банке-кредиторе счета (например, куда перечисляется зарплата, но лучше персонального, куда клиент периодически переводит накопленные деньги).
Наличие страховки – это дает гарантию, что если что-то случится с заемщиком, то выплаты за него платить будет страховая компания.

Чем лучше клиент охарактеризует себя в анкете, тем больше гарантии, что ему одобрят ипотеку.

Если не хватает дохода, то можно привлечь созаемщиков. Разные банки допускают разное количество созаемщиков и поручителей. Супруг к их числу относится обязательно.

Документы для банка

Основному заемщику надо будет представить в банк определенный пакет документов. Если в получении кредита участвуют и другие лица (супруг – обязательно), то им тоже нужно будет подготовить те же бумаги. Обязательно потребуются:

Копии всех страниц паспорта.

Копии второго документа – СНИЛС, ИНН, водительских прав или чего-то другого.

Справка с места работы о размере заработной платы минимум за последний год (иногда требуют за 2 года).

Справки, подтверждающие наличие дополнительного дохода – например, справка со второго места работы, справка от судебных приставов о количестве перечисленных алиментов, заполненная налоговая декларация за прошлый год, в которой указаны, к примеру, доходы от инвестиционной деятельности или от сдачи недвижимости в аренду.

Документы об образовании.

Свидетельство о заключении брака или о разводе.

Свидетельства о рождении детей или копии судебных решений об их усыновлении.

Копия сертификата на получение материнского капитала, если он имеется, с указанием конечной суммы (сколько денег осталось на сертификате).

Свидетельства наличия на руках капитала или ценной собственности (квартиры, автомобиля, акций, крупной суммы на инвестиционном счете и так далее).

Также потребуется разрешение органов опеки, если одновременно с покупкой в ипотеку одной квартиры продается прежняя квартира, в которой собственниками значатся несовершеннолетние.

Банк при этом должен выделить детям долю в ипотечной квартире. Далеко не каждое кредитное учреждение идет на это, так что найти такой банк еще надо будет постараться.

Нужно будет заполнить анкету по форме банка. Полный список документов консультант огласит при оформлении анкеты.

Что делать после одобрения

После того, как банк одобрил ипотеку, нужно подыскать подходящую квартиру. Лучше сразу оповестить продавца, что вы оформляете кредит, чтобы он немного подождал. После нужно собрать документы на квартиру и сдать их в банк для проверки чистоты сделки. Обязательно понадобятся:

Кадастровый паспорт с поэтажной экспликацией (срок действия – не менее 5 лет) или технический паспорт.

Копии правоустанавливающих документов на данную квартиру – договор купли-продажи, договор приватизации, справка о вступлении в наследство и так далее, а также все сопутствующие бумаги – свидетельство о регистрации права собственности, акт приема-передачи, расписки и прочие.

Разрешение супруга или супруги на проведение сделки.

Копии паспорта и второй документа продавца, а также всех собственников помещения.

Оценка квартиры. Она должна быть заказана у независимого эксперта. Срок действия документа – 1 месяц.

Выписка из Росреестра, подтверждающая отсутствие за квартирой обременения, ареста и так далее.

Выписка из домовой книги (иногда просят расширенную, с указанием всех прежних владельцев)

Справка из ЖЭУ об отсутствии задолженности по квартплате.

Иногда банки просят и другие документы, какие именно – укажет кредитный агент.

В ряде случаев специалисты попросят у вас оформить страховку на себя, особенно, если вы занимаетесь опасной профессией или увлекаетесь экстремальными видами спорта. Кроме того, часто просят застраховать квартиру, а также титульное право – на случай, если вдруг появятся претенденты на недвижимость, например, наследники. В принципе, требовать обязательной страховки – незаконно, но большинство банков просто не дадут ипотеку, если полис не оформлен.

Заключение договора

Необходимо внимательно читать ипотечный договор. Причем читать следует именно тот договор, который вам дают подписать. Не нужно ограничиваться чтением типового договора, который обычно демонстрируется при первичной заявке. Обязательно стоит обратить внимание:

На размер процентной ставки. Она указана в верхнем правом углу на титульном листе договора.

На условия погашения, а именно: размер ежемесячных взносов, крайний срок уплаты (он должен совпадать со временем оформления кредита, то есть у вас должен быть минимум 1 месяц до внесения первого платежа), способы уплаты (на карточку, на счет, в кассу).

На возможность досрочного погашения. Она обязательно должна быть. Условия для досрочного погашения: сроки, размер максимального и минимального платежа, время, необходимое для написания заявления, и так далее.

На размер штрафных санкций и порядок их начисления и погашения.

На возможность переуступки прав на взыскание задолженности третьим лицам – проще говора, коллекторам. Это должно происходить только после вашего предварительного уведомления.

Договор должен быть оформлен максимально понятно, слова должны быть напечатаны удобным для чтения шрифтом, не должно быть мелкого текста.

Сам договор обычно оформляется в форме таблицы. Все непонятные моменты просите разъяснить вашего кредитного агента и только после устранения всех неясностей подписывайте договор.