Порядок покупки квартиры по ипотеке: подробная инструкция. Покупка квартиры с ипотекой Сбербанка: пошаговая инструкция

К получению кредита можно приступить после того, как Вы определились с видом ипотеки.

Первый этап

Обращение к риэлторам.

Не стоит сразу идти в банк, потому что именно специалисты-риэлторы из множества банков помогут выбрать тот, где условия приобретения квартиры наилучшие именно для вас. Обратите внимание на то, что банки, как правило, дают очень скудную информацию о своих программах. Ее достаточно для того, чтобы обратиться за кредитом, но недостаточно, чтобы приобрести недвижимость. Обращаясь в агентство недвижимости, Вы сэкономите свое время, нервы и деньги.

Риэлтор сможет:

Оценить возможность получения вами кредита;

Оценить имеющуюся недвижимость при обмене через ипотеку;

Выбрать подходящие банки оптимальную схему кредитования;

Собрать пакет документов для получения кредита (особенно это касается сбора документов в короткий срок, пока действует разрешение ипотечного кредитного совета банка);

Подобрать вариант квартиры для покупки (у банков есть определенные требования к квартирам, приобретаемым через ипотеку);

Проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости;

Реализовать сложные схемы (например, встроить ваш ипотечный кредит в цепочку обмена квартир);

Оформить сделку.

Второй этап

Обращение в банк.

Ваша задача — убедить банк в своей платежеспособности и получить одобрение кредитной

заявки. Обычно от заемщика и поручителя (если есть поручитель) требуется стандартный набор документов:

1. Документ, удостоверяющий личность. Это не обязательно должен быть паспорт РФ, так как большинство коммерческих банков не настаивает сейчас на российском гражданстве заемщика. Главное, чтобы иностранец проживал в России на законном основании (имел бы видна жительство, либо разрешение на временное проживание).

2. Подтверждение постоянной регистрации по месту жительства (прописки), либо наличие документа о временной регистрации в городе, где оформляется кредит

3. Копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации.

4.Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты).

5. Документы, подтверждающие семейное положение (копия свидетельства о браке или о расторжении брака; если есть дети, то копии свидетельств о рождении, либо копии паспортов детей).

6. Документы, подтверждающие состояние здоровья.

7. Военный билет.

8. Водительское удостоверение.

9. Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе:

a) копия трудовой книжки, заверенная на каждой странице печатью работодателя;

b) документ о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего года, это может быть:

· Справка по форме М9 2-НДФЛ (когда весь доход подтверждается официально);

· Справка в свободной форме или по форме банка, заверенная руководством организации;

· Заявленный заемщиком доход в устной форме подтверждает его руководство либо проверяющие выезжают на место работы потенциального клиента;

· Краткая информация o роде деятельности организации и должностных обязанностях заемщика, резюме;

· Копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период с отметкой налоговой инспекции (если есть);

· Копия трудового договора.

Зачем же банку столько справок? Многочисленные документы нужны банку для того, чтобы оценить личность заемщика с разных сторон. Прежде всего, банк волнуют следующие аспекты:

Уровень образования и трудовой стаж заемщика - от этого зависит, сможет ли он сохранить прежний уровень дохода при смене места работы;

- «активы» заемщика (наличие у него недвижимости, машин, ценных бумаги т.п.). Если за время своей трудовой деятельности заемщик смог создать «активы», в глазах банка это является огромным плюсом, поскольку данный заемщик склонен к накоплениям и будет, скорее всего, исправно выплачивать долг;

- «пассивы» заемщика, или уже имеющиеся обязательства перед другими банками и третьими лицами (кредиты, займы и т. п.). Этот фактор влияет на сумму кредита, т.к. заемщик должен иметь возможность погашать долги не только по новым обязательствам, но и по старым.

Неустойчивое финансовое положение работодателя заемщика, непогашенный кредит, наличие судимости, а также профессиональная деятельность, связанная c риском для жизни (каскадер, альпинист, работник личной охраны и т.п.), могут послужить основанием для отказа в получении кредита.

Третий этап

Получение в банке одобрения на выбранную квартиру. Оформление документов для ипотеки

Получение ипотечного кредита связано с оформлением большого количества разных документов. На этапе рассмотрения банком заявки на кредит заемщику необходимо представить в банк первичный пакет документов. Обычно он имеет стандартный перечень (см. шаг второй). Иногда банку для принятия решения о выдаче кредита необходима дополнительная информация.

После получения от банка одобрения на получение ипотечного кредита, заемщик приступает к подбору жилья для покупки. На этом этапе заемщик должен провести оценку жилья и представить в банк следующий пакет документов:

1. Правоустанавливающие документы на выбранную квартиру (копию свидетельства о праве собственности продавца недвижимости, договор участия в долевом строительстве), в случае получения кредита берут на жилье в новостройке.

2. Документы из БТИ (экспликация и поэтажный план).

3. Заключение оценщика о рыночной стоимости квартиры.

4. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

5. Выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, об отсутствии обременений по квартиру).

6. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

Обычно в банках на рассмотрение объекта (квартиры) уходит до пяти дней.

Основные затраты связаны с оценкой жилья. Банк проверяет юридическую чистоту представленного заемщиком жилья, его соответствие требованиям к ипотечному жилью. Подобную проверку осуществляет страховая компания, так как страхование жилья и других рисков является необходимым условием для получения ипотечного кредита.

Четвертый этап

Заключение договора купли-продажи жилья с продавцом квартиры

Обращаем ваше внимание на то, что сделки с недвижимостью вступают в силу с момента их государственной регистрации, поэтому нам нужно будет обратиться в Регистрационную палату, где на данную процедуру по закону отводится срок от двух недель до одного месяца.

Пятый этап

Оформление страховки

Страхование - обязательное условие ипотечного кредита. Обычно банки настаивают на следующих видах страхования:

Страхование жизни и здоровья (трудоспособности) заемщика;

Страхование имущества (приобретаемой квартиры) от пожара, наводнения и т.п.;

Титульное страхование - страхование права собственности заемщика на жилье, которое обычно требуется при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости, так как существует риск, что третьи лица попытаются оспорить сделку. Некоторые банки разрешают страховать титул на период 3-х лет, а это существенно сказывается на общем размере платежей по страховке.

Чтобы свести расходы на страхование к минимуму, следует приобретать квартиру в доме с типовой планировкой или квартиру с перепланировкой, оформленной надлежащим образом. Нежелательно покупать жилье, которое в течение года покупалось-продавалось более трех раз.

Взносы на страхование - это платежи, которые вам стоит приплюсовать к выплатам по кредиту, для того чтобы понять, какую реальную сумму вы будете должны банку

Шестой этап

Заключение кредитного договора с банком.

Для этого вам понадобится договор купли-продажи квартиры и договоры страхования.

День-два обычно уходит на проверку документов. Выдается ипотека по кредитному договору, заключаемому между заемщиком и банком. B большинстве банков форма договора не подлежит изменению, а значит, заемщику следует заранее c ней внимательно ознакомиться, чтобы позже, если какие-либо условия договора окажутся неприемлемыми, не пришлось отказываться от кредита. Одновременно с кредитным договором может оформляться закладная(именная ценная бумага, свидетельствующая о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства).

Тот факт, что ваше жилье находится в залоге у банка, называется обременением. Все обременения обязательно указываются в правоустанавливающем документе (свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру).

Согласие банка не требуется на следующие операции с заложенным жильем:

Собственник квартиры вправе оформить в ней прописку себе и любым другим лицам.

Квартиру можно свободно сдать внаем или в безвозмездное пользование.

Согласие банка на операции с заложенным жильем требуется в случае заключения сделок по отчуждению (продажа, мена или дарение квартиры). В этом случае банком обычно проверяется платежеспособность лица, которое хочет стать новым хозяином квартиры, чтобы банк сохранил гарантии выплаты кредита. Ну а если покупатель, которому приглянулось заложенное жилье, сразу выплатит всю сумму кредита, то обременение c квартиры снимается, и согласование c банком не потребуется. Кстати, обратите внимание на то, что большинством банков не берется штраф при досрочной выплате кредита, если она происходит через шесть-восемь месяцев после выдачи займа.

Пресс - центр СДВ Гостев и Г - Недвижимость

Квартирный вопрос – один из острейших относительно улучшения жилищных условий, семьи и быта. Далеко не у всех семей имеются доступные . Чаще решением проблемы становится , так как сравнимо с платой по кредиту за своё жильё. Сбербанк, являясь крупнейшим в России финансовым учреждением, предлагает решить жилищный вопрос, воспользовавшись ипотечным займом на выгодных условиях.

Условия, выдвигаемые банком

Заём на приобретение недвижимости выдаётся в рублёвом эквиваленте на всех территории России. Оформляется кредит в отделении Сбербанка по месту нахождения покупаемой квартиры либо по месту жителя заёмщика . Требования к заёмщикам в Сбербанке в 2019 году остаются стандартными:

Возрастное ограничение — не менее 21 года .
Заёмщик не должен иметь судимостей (их изначальное отсутствие, погашение или снятие оных).
Общий стаж работы по трудовой книжке должен превышать 12 месяцев. На последнем месте работы – полгода . Также непрерывный стаж с одного места работы должен быть больше года за последние 5 лет .
При рассмотрении ипотеки, Сбербанк учитывает совокупный официальный доход всех работающих членов семьи . Число созаёмщиков по ипотечному кредиту не может превышать 3-х человек . Созаёмщиками могут выступать родители, дети, супруги.
У пожилых людей пенсионного возраста учитывается в качестве доходов только пенсия .
составляет минимум 15% .
Обеспечением по кредиту выступает покупаемая либо прочая недвижимость . В период до оформления залоговой сделки обеспечением может выступать поручительство третьих лиц либо залог другого недвижимого имущества.
Придётся на весь срок ипотеки.

Заявка на ипотеку рассматривается банком в течение 5 рабочих дней, после чего выносится положительный или отрицательный вердикт. Одобренная заявка действительна на протяжении 4 месяцев с момента подписания.

Необходимые сведения и документы

Собрать самостоятельно пакет документов не сложно, если знать, что и когда нужно предоставить. Итак, следует выбрать отделение Сбербанка, выбранном для оформления ипотечного кредита, посетить его и заполнить заявление на выдачу ипотеки . Помощь в его заполнении окажет ведущий сделку менеджер банка.

Внимание! Собираясь в Сбербанк, не забудьте паспорт и справку формы 2-НДФЛ со своего места работы за последние полгода!

Не стесняйтесь задавать менеджеру банка вопросы – это сэкономить время и сократит сроки получения ипотечного займа. Итак, список документов для покупки квартиры в ипотеку от Сбербанка:

Два документа, удостоверяющие личность заёмщика. Паспорт с регистрацией по месту жительства — основной документ, второй на выбор: загранпаспорт, права, удостоверение личности сотрудника военных или федеральных структур РФ, военные билет, СНИЛС.
Документы, подтверждающие трудовую занятость (финансовую состоятельность) заёмщика: трудовая книжка, налоговая декларация, трудовой договор, справка о доходах. Также следует сделать копии всех документов.
Документы об образовании, личных достижениях, награды, профессиональные сертификаты, дипломы и их копии.
Подтверждение наличия первоначального взноса.
Документы на квартиру: адрес объекта, его площадь.

Этапы покупки квартиры в ипотеку в Сбербанке

Рынок недвижимости делиться на первичное и . Где первое – это , а второе – квартиры, уже находящиеся в собственности физических или юридических лиц.

Ипотечные программы на 2019 год

Желающим приобрести недвижимость на первичном рынке, Сбербанк предлагает программу «Приобретение строящегося жилья» — это кредитование с процентной ставкой от 6,7%, сроком до 30 лет , на покупку квартиры в строящемся или готовом доме у компании застройщика.

Квартира на вторичном рынке – надёжное вложение денежных средств по мнению банка. Чтобы приобрести понравившуюся жилплощадь на вторичном рынке в ипотеку, можно воспользоваться программой «Приобретение готового жилья» со ставкой от 8,6% и сроком до 30 лет. Минимальная доступная сумма кредитования равна 300 000 рублей.

ПАО Сберегательный банк России предлагает программы:

«Ипотека плюс », где минимальная сумма — 300 000 рублей, срок — до 30 лет и ставка — от 8,9%.
« » сроком до 20 лет с процентной ставкой 9,5.

Рассмотрим покупку квартиры в ипотеку на вторичном рынке жилья.

Выбираем помещение

Выбор – наиболее сложный момент . Нужно подобрать квартиру, удовлетворяющую покупателя по многим параметрам:

Площадь в квадратных метрах, призванная обеспечить комфортное проживание для всех членов семьи.
Местонахождение жилплощади, удовлетворяющее требования всех членов семьи, например, удобная транспортная развязка, наличие образовательных учреждений, продуктовых торговых точек и прочее.
Помимо косметического ремонта стоит оценить состояние самого строения, систем электропроводки, водоснабжения, отопления, канализационной системы, работу РЭУ и совокупных с ним структур.
Опросить соседей о работе жилищно-коммунальных организаций.
Приемлемая цена за жилплощадь.

Расчёт стоимости – ипотечный калькулятор

При желании можно узнать сумму ежемесячного платежа и переплаты, воспользовавшись ипотечным калькулятором. В графах потребуется указать желаемую сумму, программу ипотечного кредитования и срок, на который планируется взять кредит.

Обычно сумма ежемесячного платежа, рассчитанная калькулятором, отличается в меньшую сторону , чем будет в реальности, так как он не учитывает страховку, цену обслуживания счёта и некоторые другие платные аспекты.

Юридический аспект

Подобрав несколько вариантов квартир, которые удовлетворяют всем требованиям, следует определиться и выделить одну-две. Выбранные объекты нужно исследовать на . Особое внимание уделяется следующим моментам:

Проверьте, есть ли у недвижимости статус «жилого» помещения или пометки «для личного пользования».
Закажите расширенную . Внимательно изучите жильцов не только в данный момент , но и ранее проживавших в ней. Проверьте, кто из бывших жильцов может претендовать на недвижимость.
Если в квартире проводилась , то следует уточнить, узаконивалась ли она. Неузаконенная перепланировка в проблем не принесёт, однако, могут потребоваться дополнительные расходы на её .
Исключите нахождение квартиры под арестом. Для этого следует заказать (документ выдаётся платно).
Получить подтверждение, что супруг (супруга) продавца согласен на продажу квартиры .

Также проверяются документы собственника квартиры, как личные, так и имеющие прямое отношение к недвижимости. Попросите продавца предоставить справку из наркологического и психоневрологического диспансера, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с обнулением сделки.

Оценка недвижимости

После того как квартира выбрана, следует её оценить. Для этого процесса приглашается оценщик, аккредитованный Сбербанком. Оценщик осматривает квартиру и выдаёт заключительные документы. Оценка жилой недвижимости может занимать от 3 до 30 дней.

Возможные нюансы

При оформлении ипотеки, доходы, не подтверждённые официально, рассматриваться не будут! Если зарплата небольшая, то лучше взять с собой в банк поручителя, благодаря которому процент одобрения будет выше, а процентная ставка по кредиту может быть уменьшена.

Порядок оформления

Когда первичная заявка на ипотеку одобрена, недвижимость выбрана и оценена, следует подготовить пакет документов для оформления сделки : , подтверждающее права собственности на жилплощадь, выписку из домовой книги, справку об отсутствие обременений и долгов. Далее банк произведёт ещё одну оценку помещения.

Следующим шагом будет заключение . При его подписании покупатель должен предоставить расписку (платёжное поручение), что предоставил 20% (или более) взноса от стоимости квартиры продавцу.

Весь пакет документов сдаётся в Росреестр, после чего Сбербанк перечислит недостающую сумму продавцу.

Как купить квартиру в ипотеку в новостройке

Покупка квартиры на первичном рынке жилья – зарекомендовавшая себя альтернатива приобретению недвижимости на вторичном рынке. Сбербанк предполагает возможность покупки квартиры в новостройке или строящемся доме в ипотеку. Условия оформления ипотечного займа для заёмщика остаются такими же, как при сделке на вторичном рынке.

Продавцом квартир в строящемся доме выступают застройщики (компании, строящие дом) или инвесторы. Начинать поиск недвижимости в новостройке следует с посещения офиса застройщика, чтобы уточнить, есть ли Сбербанк в списке банков, с которыми он работает.

Квартира, планируемая для покупки, должна находиться в доме, аккредитованном Сбербанком. У и банка -партнёрские отношения. Помимо этого, получение ипотечного займа напрямую зависит от стадии строительства. Если дом сдан и была проведена государственная комиссия, то проблем с покупкой возникнуть не должно.

Заём на стадии проектирования или строительства будущего жилья получить намного сложнее. Банк в праве потребовать обеспечить кредит другой жилплощадью или внести более весомый первоначальный взнос.

После того как заёмщик определился с выбором жилплощади, следует выполнить следующий алгоритм оформления:

Получить бронь у компании застройщика : договор, содержащий сведения о жилье, размер взноса, условия сделки, срок её действия и т.д.
Получить у компании свидетельство о праве собственности на земельный участок , где планируется (строится) дом, копию разрешения на строительство, контракт, заключённый с инвесторами, первичный акт распределения квартир.
Получить разрешение на продажу квартиры с указанием технических характеристик и стоимости.
Обратиться в Сбербанк с пакетом документов и заявкой на получение займа.
При положительном решении следует оценка, страхование и регистрация ипотеки .

Помимо основных документов банк потребует предоставить инвестиционный договор либо .

Как купить квартиру по военной ипотеке

Ипотечный заём от Сбербанка для военнослужащих подразумевает довольно выгодные условия кредитования. Главным недостаток программы является невозможность выбрать жильё на первичном рынке. Программа «Военная ипотека» подходит для военнослужащих, принимающих участие в накопительно-ипотечной системе. После трехлетней службы, все военнослужащие, имеющие , получают господдержку (спецвзносы) на приобретение жилья, но только выслужившие 20 лет получают полную сумму накоплений.

Взносы и являются первоначальным взносом по ипотечной программе.

Пакет документов для получения займа стандартен, однако, подтверждение доходов не требуется, вместо него предоставляется свидетельство о праве участия в накопительно-ипотечной системе. Максимальный срок по «Военной ипотеке» составляет 20 лет, но при условии, что заёмщику нет 45 лет. Минимальный возраст кредитуемого – 21 год. Итак, для военных требуется предоставить в банк:

Паспорт военнослужащего.
Заявление на рассмотрение.
Свидетельство НИС.

После одобрения у клиента есть 60 дней на предоставление документов о жилье . После чего оформляется сделка купли-продажи. Залогом кредита является покупаемая квартира.

Погашение ипотеки происходит средствами НИС, перечисляемыми на счёт военнослужащего. Данная программа не подразумевает наличие созаёмщиков, поэтому предварительно следует рассчитать сумму ежемесячного платежа, воспользовавшись ипотечным калькулятором. Однако, супруга военнослужащего может выступить в роли поручителя.

Молодой семье

На видео ниже приводится пошаговая инструкция по оформлению ипотеки для одной из самых нуждающихся в улучшении жилищных условий категорий населения.

Приобретение жилья через ипотеку представляет сбой сложный и долгий процесс. Он состоит из большого числа этапов, который нужно проходить в строгом порядке. При возникновении вопросов и проблем, можно вернуться на предыдущий этап или начать все заново. Исходя из этого, стоит запастись большим терпением и деньгами, ведь до получения квартиры придется платить различные взносы и комиссии. Рассмотрим подробнее этапы ипотечной сделки от подачи заявки до заселения в собственную квартиру, а также особенности каждого этапа.

Выбор ипотечной программы и банка.

При выборе программы следует учесть несколько факторов:

Размер ежемесячного платежа, который не должен превышать 40% от среднего дохода.
Сумма первого взноса (чем больше, тем лучше).
Стоимость приобретаемого объекта.
Тип объекта (дом, квартира) и место его нахождения.

Разные банки предлагают разные условия кредитования, поэтому можно подобрать практически индивидуальные условия для себя. Основными параметрами при выборе программы являются:

Ставка. В зависимости от типа жилья (новое или вторичное) может меняться от 12 до 16%
Сумма займа. Каждый банк имеет свою методику расчета максимальной суммы. Так, в одном могут одобрить 3 млн.р., а в другом только 1 млн.р.
Валюта. Хотя валютная ипотека сейчас не так сильно популярна, как лет 10 назад, когда основные валюты не так сильно меняли курс, но все же находятся заемщики предпочитающие оформить ипотеку в валюте, отличной от рубля. Это могут быть те, кто получает зарплату в валюте. Ставка по валютной ипотеке будет ниже, но рисков выплатить больше за счет изменения курсов валют предостаточно.
Обеспечение. Сюда можно отнести требования банка к наличию созаемщиков и поручителей. Некоторые кредиторы позволяют оформить ипотеку без них (например, если заемщик получает заплату в этом банке или вносит большой первый взнос).
Первый взнос. В большинстве случае ПВ не должен быть меньше 20-30%. Сейчас уже сложно встретить предложения, когда можно оформить ипотеку без первого взноса.
Условия страхования. Сюда входить страхование личное и объекта залога.
Возможность досрочного погашения. Она будет интересна тем, кто намерен погашать ипотеку досрочно, например, маткапиталом или госсубсидией.

Если самостоятельно разбираться со всем этим лень, то можно обратиться к ипотечному брокеру, который предложить выгодные и подходящие варианты. Но стоит помнить, что за такие услуги придется платить (2-4% от суммы кредита или фиксированную сумму 30-100 т.р.)

Подача заявки.

После выбора программы, нужно подать пакет необходимых документов на рассмотрение. Это может затянуться от 3 дней до 4 недель в зависимости от того, какие документы подавались (время рассмотрения трудовой книжки и 2НДФЛ меньше, чем время рассмотрения справки по форме банка и трудового договора/контракта), а также от наличия поручителей, созаемщиков. На подачу заявки нужно подходить всем участникам. Здесь заполняются анкеты, передаются документы на рассмотрение. После получения положительного решения от банка можно переходить на следующий этап.

Поиск недвижимости.

Объект должен соответствовать требованиям банка, с которыми можно ознакомиться у менеджера. В среднем требования выглядят так:

Для вторичного рынка:

Квартира должна быть отдельной
Соответствовать сантехническим нормам, иметь системы канализации, водоснабжения, отопления.
Не должна быть признана ветхой, аварийной, находиться в списках на снос.
Располагаться в зоне покрытия ипотеки.
Быть пригодным для круглогодичного проживания.

Для новостроек:

Застройщик должен быть аккредитован, работать на рынке от 5 лет, соответствовать оценочным нормативам по ФЗ №214, не иметь задержек в строительстве и сдаче объектов, должны отсутствовать причины инициирования банкротства.
Объект должен быть построен хотя бы на 20% (на этапе котлована никто кредитовать не будет из-за высоких рисков недостройки).

Здесь можно воспользоваться услугами риелторов, которые ускорят время поиска подходящего объекта. Стоимость таких услуг достигает 2-4% от суммы сделки или фиксировано.

Оценка выбранного объекта.

Она нужна, чтобы определить стоимость залога для банка. Например, если стоимость сделки 3 млн.р., а оценщик оценил залог только в 2 млн., то банк вряд ли согласует такой невыгодный и неликвидный залог. Для достоверной оценки придется обратиться к услугам независимых оценщиков. Оплачивает эти услуги заемщик (в среднем 2-20 т.р.). Если банк выявит недостоверность оценки, то на оценщика могут подать жалобу в СРО, и назначить дополнительную оценку, за которую снова придется платить клиенту. Поэтому изначально лучше воспользоваться услугами партнеров-оценщиков банка. Для оценки потребуется предварительный-договор купли-продажи.

Согласование выбранного объекта недвижимости.

После того, как объект найдет, его нужно согласовывать с банком. Для этого назначается день, когда в ипотечный отдел приходят клиент (созаемщики, поручители), продавец и менеджер вместе. До этого составляется предварительный договор купли-продажи или уступки прав требования (для новостроек). Если продавец юрлицо, то дополнительно подготавливаются документы: выписка из ЕГРЮЛ, уставные документы, подтверждение права собственности на объект и проч. (по требованию). Если продавец – физлицо, то копию паспорта, выписки из БТИ и проч.

После проверки всех документов (в течение 3-10 дней), банк оглашает решение по согласованию или отказе. В последнем случае придется искать квартиру заново. Если решение положительное, то можно переходить на следующий этап.

Заключение и подписание кредитного договора.

Если первые этапы прошли быстро и «безболезненно», то на этапе подписания могут возникнуть вопросы. Прежде чем что-то подписывать, нужно внимательно изучить каждый пункт, чтобы не было неприятных последствий, как в анекдоте «Скажите, а почему в пункте 345 подпункте 10 написано выжечь на лбе заемщика герб банка?».

Особо пристальное внимание стоит уделить приложенному графику платежей , который должен быть приложен к договору в качестве официального приложения, на права и обязанности сторон, комиссии и потенциальные расходы, на наложение и снятие обременения, на возможность досрочного погашения (есть ли возможность выбрать тип погашения и есть ли штрафы или комиссии), комиссия за обслуживание и ведение текущего счета, правила погашения, страховка объекта залога и проч. Если банк вводит комиссии, то они должны быть учтены при расчете эффективной процентной ставки. Перед подписанием нужно уточнять о наличии всех дополнительных платежей, чтобы оценить реальную стоимость ипотеки. Важно обратиться внимание на пункт о возможности изменению процентной ставки в одностороннем порядке.

Если какие-то пункты категорически не устраивают клиента, то от подписания лучше отказаться, даже после успешного прохождения предыдущих этапов, чтобы выплата не оказалась пожизненной кабалой.

Самое главное: перед подписанием нужно адекватно оценить свои способности и возможности по выплате ипотеки. Конечно, мысль о скором переселении в собственную квартиру может полностью затмить разум, однако, поддаваться этому не стоит. Присутствовать на подписание должны все участники (заемщик, созаемщик, поручители).

Регистрация сделки.

После подписания кредитного договора, с ним и договором купли-продажи (передачи прав требования) нужно будет ехать в госрегистратуру. Перед этим оплачивается госпошлина в размере 2 т.р.

В госрегистратуре нужно пройти госрегистрацию договоров. Процесс может длиться до 2х недель. После регистрации покупатель получает право собственности с обременением. Объект недвижимости переходит в залог банка. Подписанный в регистратуре договоры передаются в банк, после этого осуществляется процесс передачи денег продавцу: наличными, на счет, через ячейку. Самый безопасный способ – это использование банковской ячейки.

В этом случае продавец знает, что деньги уже находятся в ней, а покупатель знает, что если что-то пойдет не так, то покупатель не получит денег из ячейки. Передавать деньги до регистрации не стоит , т.к. если вдруг в ней откажут (например, выяснится, что идет двойная сделка), то вернуть отданные средства будет проблематично.

Страхование залога.

Покупатель обязуется самостоятельно страховать объект залога каждый год от повреждения, разрушения, а также страховать свою жизнь и трудоспособность. Последнее страхуется в этом же банке, а вот недвижимость можно страховать и в другом месте, главное, чтобы банк одобрил и принял оформленный полис. В среднем затраты на это составляют 0,5-1,5% от суммы кредита ежегодно. Для страховки потребуется кредитный договор и договор купли-продажи.

Ипотека уже давно стала популярным инструментом для приобретения собственной квартиры, но еще не все россияне знают, как воспользоваться этой возможностью. Даже те, кто в принципе представляет, как происходит оформление ипотеки, но никогда с ней не сталкивались, не могут сказать, сколько подводных камней скрыто за кажущейся простотой оформления процедуры.

Получить ипотеку становится сложнее, а банки применяют немалые хитрости, чтобы заставить клиента подписать заведомо не выгодный ему договор.

Ипотека – это льготное кредитование. Полученные средства можно расходовать только на целевую покупку – то есть приобретение квартиры. Выплаты по ипотеке на порядок ниже, чем по обычному потребительскому кредиту, хотя сумма займа может быть внушительной – до нескольких миллионов рублей. Причин тому две:

Сниженная процентная ставка – около 12-15 процентов против стандартных 25-33 годовых.
Продолжительный срок кредитования – до 20-25 лет против стандартных 3-5 лет.

Таким образом, минимальные выплаты по ипотеке дают возможность ее приобретения семьям даже с относительно небольшим достатком.

Оформление ипотеки занимает продолжительное время, так как требуется подготовить и согласовать много документов. Так, заемщику нужно:

Подтвердить свое устойчивое финансовое положение.
Подыскать подходящую квартиру, владельцы которой готовы подождать, пока все бумаги будут оформлены.
Представить документы на квартиру банку на одобрение и так далее.

В целом, оформление ипотеки выглядит так:

Получение предварительного одобрения ипотеки в банке. Это нужно, чтобы иметь представление, на какую сумму кредита стоит рассчитывать.
Поиск подходящей квартиры и заключение с ее владельцами предварительного договора. При составлении договора нужно иметь в виду, что потребуется минимум месяц для проверки и согласования всех документов, так что лучше всего взять про запас два месяца до заключении основной сделки.
Подготовка и представление в банк документов на квартиру, ожидание проверки недвижимости службой безопасности. В банк нужно будет сдать, помимо документов на заемщика, еще все бумаги, касающиеся квартиры и оформления сделки: оценка, договор страхования, кадастровый паспорт, технический паспорт и так далее.
Получение одобрения сделки со стороны банка.
Подписание основного договора сделки купли-продажи и регистрация права передачи собственности в Регистрационной палате. На этом уходит 7-10 дней, если оформлять документы через многофункциональный центр, то быстрее – 3-5 дней.
Получение документов в Регпалате и представление их банку. Здесь потребуются копия свидетельства (или свидетельств) о регистрации права собственности, экземпляр договора, подписанный акт приема-передачи квартиры.
Подписание договора ипотеки, получение денег и последующая их передача продавцам недвижимости. Удобнее всего деньги передавать переводом по сберкнижки с написанием расписки в получении оплаты.

И покупателям, и продавцам необходимо будет запастись терпением при проведении сделки с приобретением квартиры в ипотеку: много сложностей в банке и при подготовке документов, особенно, если оформление кредита сопряжено с материнским капиталом в качестве первоначального взноса.

Заявка в банк и получение одобрения

Чтобы получить одобрение в банке, заемщик должен соответствовать ряду параметров:

Возраст. Потенциальный получатель кредита должен быть старше 18 лет, но не младше наступления пенсионного возраста на момент окончания действия ипотеки (для мужчин – 60, для женщин – 55 лет). То есть, если ипотека берется на 20 лет, максимальный возраст мужчины-заемщика 40 лет, женщины – 35. То же относится с созаемщикам. Возраст созаемщика не должен быть выше пенсионного на момент окончания действия договора. Уверения, что выплаты будут погашены досрочно, не пройдут.
Стаж работы. На последнем месте минимум – 6 месяцев, общий – не менее 3 лет. В разных банках эти цифры могут варьироваться, но основные требования такие.
Размер зарплаты. Ипотечные выплаты не могут превышать 1/3 заработной платы заемщика. Но если на его попечении находятся иждивенцы – чаще всего маленькие дети – то из зарплаты сначала вычитается прожиточный минимум на ребенка, а потом уже вычисляется предельный размер платежа. Зарплата супруга складывается к общему доходу, но не в том случае, если он не работает (декретный отпуск – это тоже не работа, и доход декретницы не учитывается).
Наличие средств на первоначальный взнос. Обычно это 10% от общей стоимости квартиры. Наличие такой суммы подтверждает, что семья умеет копить деньги и сможет платить ипотеку. В качестве «первоначалки» может выступить и материнский капитал.

Остальные данные, которые указываются в анкете – возраст, пол, наличие образования и так далее, являются скорее справочными, и мало влияют на вероятность одобрение или неодобрения ипотеки.

Чтобы гарантировано получить одобрение кредита, надо обязательно указать в анкете:

Наличие в собственности недвижимости, автомобиля, гаража и так далее. Эти вещи могут выступить неким гарантом, что заемщик сможет их реализовать и погасить задолженность перед банком, если она возникнет. В крайнем случае банк считает, что сможет их забрать.
Наличие в собственности ценных бумаг, валюты, металлов (ОМС) и так далее.
Наличие в банке-кредиторе счета (например, куда перечисляется зарплата, но лучше персонального, куда клиент периодически переводит накопленные деньги).
Наличие страховки – это дает гарантию, что если что-то случится с заемщиком, то выплаты за него платить будет страховая компания.

Чем лучше клиент охарактеризует себя в анкете, тем больше гарантии, что ему одобрят ипотеку.

Если не хватает дохода, то можно привлечь созаемщиков. Разные банки допускают разное количество созаемщиков и поручителей. Супруг к их числу относится обязательно.

Документы для банка

Основному заемщику надо будет представить в банк определенный пакет документов. Если в получении кредита участвуют и другие лица (супруг – обязательно), то им тоже нужно будет подготовить те же бумаги. Обязательно потребуются:

Копии всех страниц паспорта.

Копии второго документа – СНИЛС, ИНН, водительских прав или чего-то другого.

Справка с места работы о размере заработной платы минимум за последний год (иногда требуют за 2 года).

Справки, подтверждающие наличие дополнительного дохода – например, справка со второго места работы, справка от судебных приставов о количестве перечисленных алиментов, заполненная налоговая декларация за прошлый год, в которой указаны, к примеру, доходы от инвестиционной деятельности или от сдачи недвижимости в аренду.

Документы об образовании.

Свидетельство о заключении брака или о разводе.

Свидетельства о рождении детей или копии судебных решений об их усыновлении.

Копия сертификата на получение материнского капитала, если он имеется, с указанием конечной суммы (сколько денег осталось на сертификате).

Свидетельства наличия на руках капитала или ценной собственности (квартиры, автомобиля, акций, крупной суммы на инвестиционном счете и так далее).

Также потребуется разрешение органов опеки, если одновременно с покупкой в ипотеку одной квартиры продается прежняя квартира, в которой собственниками значатся несовершеннолетние.

Банк при этом должен выделить детям долю в ипотечной квартире. Далеко не каждое кредитное учреждение идет на это, так что найти такой банк еще надо будет постараться.

Нужно будет заполнить анкету по форме банка. Полный список документов консультант огласит при оформлении анкеты.

Что делать после одобрения

После того, как банк одобрил ипотеку, нужно подыскать подходящую квартиру. Лучше сразу оповестить продавца, что вы оформляете кредит, чтобы он немного подождал. После нужно собрать документы на квартиру и сдать их в банк для проверки чистоты сделки. Обязательно понадобятся:

Кадастровый паспорт с поэтажной экспликацией (срок действия – не менее 5 лет) или технический паспорт.

Копии правоустанавливающих документов на данную квартиру – договор купли-продажи, договор приватизации, справка о вступлении в наследство и так далее, а также все сопутствующие бумаги – свидетельство о регистрации права собственности, акт приема-передачи, расписки и прочие.

Разрешение супруга или супруги на проведение сделки.

Копии паспорта и второй документа продавца, а также всех собственников помещения.

Оценка квартиры. Она должна быть заказана у независимого эксперта. Срок действия документа – 1 месяц.

Выписка из Росреестра, подтверждающая отсутствие за квартирой обременения, ареста и так далее.

Выписка из домовой книги (иногда просят расширенную, с указанием всех прежних владельцев)

Справка из ЖЭУ об отсутствии задолженности по квартплате.

Иногда банки просят и другие документы, какие именно – укажет кредитный агент.

В ряде случаев специалисты попросят у вас оформить страховку на себя, особенно, если вы занимаетесь опасной профессией или увлекаетесь экстремальными видами спорта. Кроме того, часто просят застраховать квартиру, а также титульное право – на случай, если вдруг появятся претенденты на недвижимость, например, наследники. В принципе, требовать обязательной страховки – незаконно, но большинство банков просто не дадут ипотеку, если полис не оформлен.

Заключение договора

Необходимо внимательно читать ипотечный договор. Причем читать следует именно тот договор, который вам дают подписать. Не нужно ограничиваться чтением типового договора, который обычно демонстрируется при первичной заявке. Обязательно стоит обратить внимание:

На размер процентной ставки. Она указана в верхнем правом углу на титульном листе договора.

На условия погашения, а именно: размер ежемесячных взносов, крайний срок уплаты (он должен совпадать со временем оформления кредита, то есть у вас должен быть минимум 1 месяц до внесения первого платежа), способы уплаты (на карточку, на счет, в кассу).

На возможность досрочного погашения. Она обязательно должна быть. Условия для досрочного погашения: сроки, размер максимального и минимального платежа, время, необходимое для написания заявления, и так далее.

На размер штрафных санкций и порядок их начисления и погашения.

На возможность переуступки прав на взыскание задолженности третьим лицам – проще говора, коллекторам. Это должно происходить только после вашего предварительного уведомления.

Договор должен быть оформлен максимально понятно, слова должны быть напечатаны удобным для чтения шрифтом, не должно быть мелкого текста.

Сам договор обычно оформляется в форме таблицы. Все непонятные моменты просите разъяснить вашего кредитного агента и только после устранения всех неясностей подписывайте договор.