Участники финансирования недвижимости. Способы финансирования недвижимости Формы и методы привлечения инвестиций в финансирование операций с объектами недвижимости

Введение

Финансирование инвестиций предусматривает определение источников денежных средств, а также выбор наиболее приемлемого способа финансирования. Естественно, что первым возможным источником могут выступить собственные средства. Однако в большинстве случаев при инвестировании в недвижимость прибегают к кредитованию, так как это оказывается более значимым и более эффективным, учитывая долгосрочный характер инвестиций, способом финансирования. В практике инвестиционной деятельности существует много различных источников и способов финансирования, которые можно использовать для реализации проектов по развитию недвижимости. Практически любой проект развития собственности требует инвестирования значительных средств, которые по своим размерам значительно превышают финансовые возможности инициаторов проекта, и, следовательно, может быть реализован лишь при условии привлечения внешнего инвестирования.

Одним из стимулов к созданию запасов является стоимость их отрицательного уровня (дефицита). При наличии дефицита запасов существуют возможные издержки: в связи с невыполнением заказа (задержкой с отправкой заказанного товара); в связи с потерей сбыта в случаях, когда постоянный заказчик обращается за данной покупкой в какую-то другую фирму; в связи с потерей заказчика в случаях, когда отсутствие запасов оборачивается не только потерей торговой сделки, но и тем, что заказчик начинает искать другие источники снабжения. Существует много причин для создания товарно-материальных запасов на предприятии, однако главной является стремление субъектов производственной деятельности к экономической безопасности. Однако, при этом стоимость создания запасов и неопределенность условий сбыта объективно противоречат требованию повышения эффективности производства. Учет товарно-материальные запасов осуществляют по фактической себестоимости, под которой понимают себестоимость запасов, приобретенных за плату, т.е. сумму действительных затрат на приобретение.

Методы финансирования недвижимости

Организация финансирования недвижимости - одна из важнейших задач, стоящих перед девелопером в ходе реализации проекта. Этот процесс представляет собой комплекс взаимосвязанных проблем, обусловленных природой проектов развития земельной собственности и местом девелопера в процессе реализации проектов.

Характер и условия финансирования различаются в зависимости от источника финансирования. При выборе источника финансирования учитываются такие факторы:

* стоимость финансирования;

* сроки и условия финансирования;

* порядок погашения кредита;

* обеспечение, необходимое для привлечения средств;

* сроки, необходимые для организации и получения финансирования;

* вопросы контроля над проектом со стороны кредитора.

Система финансового обеспечения инвестиционного процесса складывается из органического единства источников финансирования инвестиционной деятельности и методов финансирования. К методам финансирования реальных инвестиций относятся: самофинансирование, финансирование через механизмы рынка капитала, привлечение капитала через кредитный рынок, бюджетное финансирование, комбинированные схемы финансирования инвестиций.

В мировой практике финансирование проектов по развитию недвижимости осуществляется за счет:

* краткосрочного кредитования (как правило, кредитным инвестором - коммерческим банком);

* долгосрочного кредитования (как правило, прямым инвестором - пенсионный фонд, страховая компания, или кредитным - ипотечный банк -долгосрочными инвесторами);

* сочетания краткосрочного и долгосрочного кредитования.

Вариант краткосрочного кредитования, как метод финансирования проекта развития недвижимости базируется на взаимоотношениях двух сторон: девелопера и коммерческого банка. Коммерческий банк и девелопер принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект будет реализован по ходу осуществления проекта или по крайней мере по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит.

Для девелоперов привлечение банков к краткосрочному кредитованию является более выгодным и приемлемым, чем использование ресурсов институциональных инвесторов, по ряду причин:

* большинство девелоперов не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необходимые гарантии институциональным инвесторам;

* «первоклассные» проекты, т.е. те, в которые готовы вкладывать средства институциональные инвесторы, по определению являющиеся в основном консервативными, составляют лишь небольшую часть рынка недвижимости;

* по мере укрупнения проектов появляется необходимость в привлечении не одного, а нескольких институциональных инвесторов, что значительно сужает выбор;

* девелопер не подвергается столь тщательному и всеобъемлющему контролю со стороны банков, как со стороны институциональных инвесторов.

В то же время для банков финансирование девелопмента является достаточно рискованной операцией, т.к. данный процесс создания ценности является еще не существующим при предоставлении займа, а во-вторых, большинство коммерческих банков, кредитующих развитие недвижимости, не обладают достаточно квалифицированными специалистами для определения эффективности проекта. В связи с этим процентная ставка, по которой банки предоставляют кредит под строительство, как правило, существенно выше, чем при долгосрочном финансировании, а кроме того, банки при предоставлении кредита под развитие недвижимости (как правило, в размере от 70 до 80% от затрат по проекту) нуждаются в дополнительных гарантиях возврата предоставленного займа. Такой гарантией может быть, например, страхование кредита, но, как правило, и его недостаточно, что и заставляет считать этот вариант наиболее рискованным.

Долгосрочное кредитование предполагает, что за счет одного и того же инвестора обеспечивается и краткосрочное, и долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать коммерческий банк, но, как правило, такими инвесторами являются институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании и т. п. При этом, достаточно распространенным видом финансирования является форвардное финансирование, при котором пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосрочный кредит для реализации проекта девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект. Подобный способ финансирования имеет преимущества для девелопера, т.к. уменьшает риск возможной не продажи объекта после завершения строительства. Кроме того, несмотря на то, что собственником созданного объекта недвижимости становится институциональный инвестор, его эксплуатацию часто осуществляет девелопер, выступающий в качестве управляющего недвижимостью, что позволяет ему участвовать в получении дохода от аренды.

Одновременно этот способ имеет ряд преимуществ и для институционального инвестора в силу того, что увеличивается доходность инвестиций вследствие чуть более высокого риска, а также инвестор способен влиять на проектное решение и даже на выбор арендаторов. Кроме того, если в период строительства наблюдается увеличение арендной платы, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.

Механизм форвардного финансирования сводится к следующему: девелопер и институциональный инвестор уже на стадии принятия решения о реализации проекта договариваются о том, что инвестор финансирует создание объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуатации объекта дохода либо на основе «базовой ренты», либо на основе «базовой доходности». Согласно методу базовой ренты, девелопер и инвестор оговаривают ставку базовой арендной платы, которая равняется среднерыночным показателям по подобным объектам, а также договариваются о распределении возможного прироста арендной платы в определенной пропорции (как правило, 50/50). При другом варианте - по методу базовой доходности - между инвестором и девелопером может быть оговорена «приоритетная», или базовая ставка доходности, исходя из которой инвестор получает доход от аренды в первоочередном порядке, обеспечивая себе тем самым гарантированную доходность при одновременном участии в распределении прироста арендной платы.

Позволяя инвестору участвовать в распределении получаемого от эксплуатации объекта дохода, девелопер уменьшает для себя риск сокращения дохода, как это происходит при предоставлении ипотечного кредита по фиксированной ставке процента.

Близким по сути к форвардному финансированию является механизм финансирования, основанный на обратной аренде, согласно которому, независимо от источника краткосрочного финансирования, вновь созданный объект недвижимости продается институциональному инвестору при условии, что данный инвестор сдаст его обратно в аренду девелоперской компании на фиксированный срок и по фиксированной арендной плате. Продажа с обратной арендой дает возможность получения девелопером средств для реализации иных проектов.

Форвардное финансирование, а также продажа с обратной арендой, предпочитают такие институциональные инвесторы, как пенсионные фонды, страховые компании, поскольку их инвестиции носят наиболее долгосрочный характер.

Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом финансирования девелоперских проектов является сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита специализированного ипотечного банка или другого институционального инвестора, специализирующегося на долгосрочном (ипотечном) финансировании (кредитовании).

Механизм получения гарантий состоит в том, что институциональный инвестор (как правило, ипотечный банк) берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог созданного объекта недвижимости после завершения его создания либо обязуется выкупить созданный объект. Такого рода соглашение носит название «выводящего соглашения», поскольку оно выводит банк, предоставляющий кредит под строительство, из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита.

Между кредитором строительства, институциональным инвестором и заемщиком заключается в данном случае трехстороннее соглашение, которое позволяет всем его участникам минимизировать риски, связанные с реализацией проекта:

* заемщик и кредитор строительства получают гарантии, что при выполнении всех условий «выводящего» соглашения институциональный инвестор (покупатель) предоставит постоянное финансирование, т.е. «выкупит» кредит под строительство;

* институциональный инвестор получает гарантии от заемщика и кредитора строительства в том, что «выводящий» платеж будет принят только от него, что позволяет ему спланировать свою деятельность, избежать риска необходимости поиска объектов кредитования.

К основным формам финансирования развития недвижимости, основанных на соединении рынка недвижимости с рынком ценных бумаг, можно отнести, юнитизацию и секьюритизацию.

Применительно к рынку недвижимости, юнитизация - это разделение собственности на множество долей и получение прибылей от владения единицей собственности. Секьюритизация представляет собой использование выпуска ценных бумаг для финансирования инвестиций в недвижимость. При этом в качестве таких бумаг могут выступать и облигации, выпускаемые компанией-девелопером для финансирования проекта, и акции, выпускаемые специализированными фондами по инвестированию в недвижимость. Ценные бумаги, выпускаемые девелопером, позволяют ему сохранять контроль за собственностью, однако они могут широко применяться лишь первоклассными девелоперами.

Общая черта юнитизации и секьюритизации состоит в том, что посредством их рынок недвижимости сближается с иными секторами финансового рынка и приобретает сходство с фондовыми рынками. Кроме того, посредством секьюритизации и юнитизации становится возможным уменьшить недостатки, присущие недвижимости как объекту инвестирования.

Самофинансирование является внутренним источником финансирования и наиболее надежным метод финансирования инвестиций, однако он трудно прогнозируем в долгосрочном плане и ограничен в объемах. Полное внутреннее самофинансирование предусматривает финансирование капитальных вложений исключительно за счет собственных финансовых ресурсов, формируемых из внутренних источников (чистой прибыли, амортизационных отчислений, внутрихозяйственных резервов).

Привлечение финансовых ресурсов при помощи механизамов рынка капитала включают два основных варианта мобилизации: долевое и долговое финансирование. В первом случае компания выходит на рынок со своими акциями, т.е. получает средства от дополнительной продажи акций либо путем увеличения числа собственников, либо за счет дополнительных вкладов уже существующих собственников. При долговом финансировании компания выпускает и продает на рынке срочные ценные бумаги (облигации), которые дают право их держателям на долгосрочное получение текущего дохода и возврат предоставленного капитала согласно условиям, определенным при организации данного облигационного займа. В мировой практике основной формой привлечения средств для инвестирования является расширение акционерного капитала, затем займы и выпуск облигаций.

Бюджетные кредиты, т.е. финансирование на возвратной и возмездной основе является гибким и универсальным инструментом государственного стимулирования капиталовложений. Бюджетное финансирование - наиболее желательный метод финансирования предприятия, предполагающий получение средств из бюджетов различных уровней. Особенностью данного метода является то, что в большинстве случаев средства, вложенные в предприятие, не возвращаются. Доступ к этому источнику денежных средств постоянно сужается. Данная форма бюджетной поддержки широкомасштабно предусматривается в ежегодно принимаемых законах о федеральном бюджете Российской Федерации. Принципиально новым в инвестиционной политике последних лет является переход от распределения бюджетных ассигнований на капитальное строительство между отраслями и регионами к избирательному частичному финансированию конкретных объектов и формированию состава таких объектов на конкурсной основе, что в значительной степени способствует реализации принципа: достижение максимального эффекта при минимальных затратах.

1.Коммерческие банки. Коммерческие банки являются Основным источником как краткосрочных, так и среднесрочных кредитов. Обычно они предпочитают выдавать краткосрочные кредиты - от одного до трех лет - на период строительства и сдачи в аренду, после чего долгосрочный кредитор гасит кредит строительному кредитору.

2.Ссудо-сберегательные организации. Теперь им не разрешается владеть дочерними компаниями и участвовать в совместных предприятиях по недвижимости. В настоящее время они в основном занимаются кредитованием покупки домов и квартир.

3.Страховые компании. Компании, занимающиеся страхованием жизни, выдают долгосрочные кредиты под крупные проекты (обычно сроком на десять лет) и предоставляют краткосрочное и долгосрочное финансирование. В отличие от большинства строительных кредиторов, они обычно выдают кредиты под фиксированные ставки процента. Начинающим девелоперам без соответствующего опыта будет трудно привлечь к проекту страховую компанию.

4.Пенсионные фонды. Пенсионные фонды становятся крупным источником финансирования операций с недвижимостью, так как они стремятся к диверсификации своих инвестиций. Благодаря возможности вложения крупных сумм они являются привлекательным источником финансирования для девелоперов. Они занимаются и краткосрочным строительным кредитованием, и долгосрочным ипотечным финансированием, обычно под фиксированные ставки. Как правило, пенсионные фонды финансируют крупные проекты, осуществляемые опытными девелоперами.

5.Иностранные инвесторы/ Хотя многие иностранные инвесторы предпочитают инвестировать в уже построенную недвижимость, они также представляют собой важный источник финансирования нового строительства, в первую очередь для более крупных фирм.

7.Синдикаты и ипотечные инвестиционные трасты. Синдикаты и ипотечные инвестиционные трасты (real estate investment trusts, RE/7) дают возможность поделить владение недвижимым имуществом на небольшие части, доступные большому числу граждан (прим. науч. ред. - они создаются по типу инвестиционных компаний). Синдикаты, акции которых котировались па рынке, уже не являются значительным источником собственного капитала, хотя для небольших дсвелоперов лучшим источником капитала по-прежнему остаются частные синдикаты, образуемые в форме товариществ с ограниченной ответственностью и совместных предприятий.

8.REIT становятся все более важным механизмом привлечения капитала для финансирования приемов в сфере девелопмента. Они объединяют капитал многих инвесторов для привлечения или предоставления финансирования всех форм недвижимости. REIT работают как паевые инвестиционные фонды в области недвижимости, так как их частые инвесторы получают все преимущества диверсифицированного портфеля под профессиональным управлением. Их акции находятся в свободном обращении, обычно ими торгуют на крупных фондовых биржах.

9.Частные инвесторы и совместные предприятия. Пожалуй, самым распространенным типом финансового партнера для начинающего девелопера является частный инвестор, которым может быть практически кто угодно

10.Многочисленные инвесторы также формируют акционерный капитал инвестиционной фирмы, чтобы она могла финансировать новое строительство или приобретение существующей недвижимости. Кредитные организации. Пользуясь своим влиянием на финансовых рынках, некоторые американские корпорации создаю*! кредитные организации. По сравнению с банками, кредитная деятельность таких организаций в меньшей степени регулируется федеральным правительством. В результате они часто готовы кредитовать более рискованные и более сложные проекты, чем те, которые финансируются коммерческими банками. Однако нередко они взимают более высокие процентные ставки и имеют больше возможностей для судебной защиты своих интересов.

11.Строительные кредиторы. Строительные краткосрочные кредиты предоставляются самыми различными типами кредиторов. Какое конкретно учреждение будет финансировать проект, зависит от опытности команды девелопера. типа и масштаба проекта.

8.Предмет экспертно-правовой деятельности в строительстве и её виды

Государственная экспертиза является важным и действенным методом государственного управления и контроля. Под экспертизой понимается анализ, исследование, оценка, результатом которых является заключение, отвечающее требованиям утвержденных стандартов, норм и правил и отвечающих интересам общества и государства. Главная цель, достижению которой способствует экспертиза, - снижение вероятности принятия неоптимальных управленческих решений. К сожалению, научно разработанный терминологический словарь в области экспертной деятельности отсутствует, неопределенность в терминологии во многих случаях порождает проблемы толкования. Экспертная деятельность смешивается с другими видами деятельности и выполняемыми функциями.

Государственная экспертиза проводится в сфере, которая признается значимой с точки зрения государственных и общественных интересов и поэтому требует особых охранительных гарантий, обеспечиваемых государством. Особенно необходимо участие экспертов при выработке приоритетов социально-экономического, научно-технического и технологического развития, распределении средств налогоплательщиков на программы и проекты целенаправленной научно-исследовательской и инновационно-технологической деятельности в разных сферах экономики и жизнедеятельности общества.

Любой инвестиционно-строительный проект в жилищном строительстве включает следующие виды деятельности:

Отвод земли и сбор финансовых средств;

Изыскания;

Проектирование;

Поставки (материально-техническое снабжение);

Строительство жилого здания;

Регистрация прав собственности;

Эксплуатация объекта.На каждом этапе реализации инвестиционно-строительного проекта важное значение имеет правовая экспертиза, выполняемая экспертом или группой экспертов по анализу и оценке выполненных этапов и соответствия их существующему законодательству. В задачу правовой экспертизывходит оценка экологических, экономических, социальных и других последствий выполненного этапа строительства.

Выводы и предложения правовой экспертизы используютпри проектировании, строительстве и эксплуатации жилых зданий, а также при реконструкции и ремонте их и при совершении сделок с жильем.

Отвод земельного участка для строительства производится в соответствии с требованиями Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов РФ.

К работам, требующим оформления разрешенийна их проведение, относятся:

Новое (капитальное и некапитальное) строительство;

Реконструкция;

Реставрация;

Установка нестационарных объектов;

Использование территорий (приспособление для ведения хозяйственной деятельности);

Благоустройство территорий;

Капитальный ремонт зданий, ремонт и покраска фасадов;

Перепланировка и переоборудование помещений;

Реконструктивные работы.

Все инвестиционные проекты независимо от форм собственности и от источников финансирования до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Целью экспертизы является предотвращение создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства, а также оценка эффективности капитальных вложений.

В настоящее время основными источниками финансирования строительства в России являются банковские кредиты, средства индивидуальных инвесторов, российские ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций.

Набор источников финансирования ограничен, поэтому налицо нехватка гибкого и оптимально в налоговом отношении финансового инструмента, который позволил бы более широким кругам инвесторов (российских и зарубежных) работать на высокодоходном российском рынке недвижимости.

Таким образом, успешное развитие российских строительных компаний в сложившихся условиях во многом зависит от использования альтернативных источников финансирования, привлекательных как для российских, так и для зарубежных инвесторов, оптимальных в налоговом отношении финансовых инструментов, которые обеспечивали бы привлечение инвестиционных ресурсов в российские и зарубежные проекты недвижимости и могли бы реализовываться как непосредственно строительными компаниями, так и с привлечением других российских строительно-инвестиционных фирм.

Инвесторами, осуществляющими вложение собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство фондов в форме капитальных вложений, могут быть: . органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами; . организации и предприятия, предпринимательские объединения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности; . международные организации, иностранные юридические лица; . физические лица (граждане Российской Федерации и иностранные граждане). Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству. Положение распространяется на финансирование и кредитование: нового строительства; расширения, реконструкции, технического перевооружения действующих предприятий; предпроектных и проектных работ, а также приобретения не требующего монтажа и не входящего в сметы строек оборудования, производственного инвентаря, приспособлений.Источниками финансирования капитальных вложений могут быть: . собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные финансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц); . средства, выплачиваемые органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий, и другие средства; . заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.); . привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудового коллектива, граждан, юридических лиц); . финансовые средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке; . средства внебюджетных фондов; . средства федерального бюджета, предоставленные на безвозвратной и возвратной основе; средства бюджетов субъектов РФ; . средства иностранных инвесторов. Финансирование капитальных вложений по стройкам и объектам может осуществляться за счет как одного, так и нескольких источников.

Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и чужие (заемные) денежные средства.

К собственным источникам финансирования относятся:
- средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций;

Отчисления от прибыли, остающиеся в распоряжении организации (чистая прибыль), направляемые на прирост оборотного и основного капитала;

Средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями финансово-промышленными группами на безвозвратной основе;
Благотворительные взносы и пр.

К внешним источникам финансирования относятся:

Ассигнования государственных (федерального субъектов Российской Федерации) и местных бюджетов различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе.

Основные направлений использования бюджетных средств:

Ремонт и строительство жилищного фонда социального использования;

Развитие базы стройиндустрии и производства высокоэффективных строительных материалов;

Строительство и реконструкция объектов коммунального хозяйства;

Инженерная подготовка территорий под новое строительство.

Финансирование государственных централизованных капитальных вложений за счет средств федерального бюджета, предоставляемых на безвозвратной основе, осуществляется в соответствии с утвержденным перечнем строек и объектов для федеральных государственных нужд при отсутствии других источников или в порядке государственной поддержки строительства приоритетных объектов производственного назначения при максимальном привлечении собственных заемных и других средств.Перечень коммерческих банков, осуществляющих операции по финансированию заемщиков (застройщиков), определяется Правительственной комиссией по вопросам кредитной политики по представлению Министерства финансов Российской Федерации с учетом мнения Центрального банка Российской Федерации и министерств и ведомств Российской Федерации. Финансирование и кредитование строительства объектов смешанного инвестирования за счет федерального бюджета, собственных средств организаций, предприятий и других юридических и физических лиц осуществляются с соблюдением пропорций расходования бюджетных ассигнований и собственных средств в течение всего периода строительства объектов. Финансирование капитальных вложений за счет собственных средств инвесторов, а также за счет собственных средств банка производится по договоренности сторон. Договаривающиеся стороны самостоятельно определяют порядок внесения инвесторами (заказчиками) собственных средств на счета в банки для финансирования капитальных вложений, кредитования и взаиморасчетов между участниками инвестиционного процесса за выполненные подрядные работы и поставку оборудования, материальных и энергетических ресурсов, оказание услуг. Формы оплаты определяются договорами.

Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и чужие (заемные) денежные средства. Возможна более детальная классификация: собственные и приравненные к ним средства; ресурсы, мобилизуемые на финансовом рынке; денежные поступления в порядке перераспределения.

К собственным источникам финансирования относятся:
1. Амортизационные отчислния, направляемые предпринимательской организацией на простое воспроизводство основных фондов;
2. Средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций;
3. Отисления от прибыли, остающиеся в распоряжении организации (чистая прибыль), направляемые на прирост оборотного и основного капитала;
4. Суммы, выплаченные страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных бедствий и т.п.;
5. Средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями финансово-промышленными группами на безвозвратной основе;
6. Благотворительньне взносы и пр.

На долю собственных средств приходится в настоящее время около 80% всех направляемых средств. Основным источником инвестирования в составе внутренних средств является амортизация, ее доля колеблется от 70 до 93% (в среднем по предпринимательскому сектору).

К внешним источникам финансирования относятся:
1. Ассигнования государственных (федерального субъектов Российской Федерации) и местных бюджетов различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе;
Основные направлений использования бюджетных средств:
Ремонт и строительство жилищного фонда социального использования;
Развитие базы стройиндустрии и производства высокоэффективных строительных материалов;
Строительство и реконструкция объектов коммунального хозяйства;
Инженерная подготовка территорий под новое строительство.
2. Иностранные инвестиции предоставляемые в форме финансового пая или иного материального иои нематериального участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений международных организаций;

3. Различные формы заемных средств, в том числе кредиты, предоставлясмые государством и фондами поддержки предпринимательства на возвратной основе (в том числе на льготных условиях);

4. Кредиты банков инвестиционных фондов и компаний. Привлечение кредитных ресурсов расширяет возможности предпринимательской организации, способствует росту отдачи собственного капитала.

Банковский кредит представляет собой ссуду, выданную банком или кредитным учреждением на условиях срочности, возвратности, платности.
Банковские кредиты населению следует рассматривать как значительный источник средств на жилищное строительство. В связи с этим важное начение имеет испольование различных форм финансово-кредитного механизма:
Институты залога недвижимости;
Ипотечный кредит;
Льготное и бесплатное предоставление инженерно подготовленных территорий под застройку;
Предоставление предприятиями ссуд своим работникам под льготный процент и погашение взятых ими кредитов.

5. Продажа на коммерческом конкурсе ценных бумаг и имущества с условиями, предусматривающими инвестирование в недвижимость.

В странах с развитой рыночной экономикой термнны «инвестирование» и «финансирование» часто употребляются в одинаковом смысле. В России эти экономические категории четко различаются. В силу недостаточно развитого инвестиционного рынка инвестиции в России часто не выполняют своей основной функции, оставаясь элементом чистого финансирования.
Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является большая интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.

Финансирование объектов недвижимости с помощью только собственного капитала (или незаемных средств): расчет покупателя и продавца при совершении сделки за счет только собственных средств - осуществляется довольно редко. Финансирование объектов недвижимости за счет только заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), которые требуют особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также является довольно редким и требует дополнительного страхования или иного (дополнительного) обеспечения.

Основная форма вложения инвестиций в объекты недвижимости - смешанное финансирование. При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал может быть внесен одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества других внешних источников накоплений.

Привлечение внешних ресурсов сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость.

В этих условиях для расширения видов и источников финансирования рынка недвижимости происходит поиск таких форм взаимодействия государства с инвесторами, которые позволяют увеличить их капиталовложения в недвижимость (на примере Москвы):
Принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором город выступает гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;
Эмиссия городских ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в городские программы могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;
Выпуск облигационных займов, обеспеченных землей.

Инвестирование недвижимость осуществляется с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Наиболее широко применяются: собственный капитал, ипотека, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Однако постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области.

Каждый создаваемый объект недвижимости – это своего рода инвестиционный проект с отдельной финансовой системой.

Финансирование недвижимости бывает четырех видов, а именно:

самофинансирование;
при помощи заемных средств;
при помощи привлеченных средств;
мезонинное финансирование.

Более детального рассмотрения требует каждый из них.

Источники финансирования недвижимости такого типа представляют не что иное, как сбор/объединение уже имеющегося у инвесторов собственного капитала.

Этот вид обеспечения объекта использует четыре вида сбора денежных средств:

специальные организаций и представителей власти;
жилищно-строительные кооперативы, сокращенно как ЖСК;
жилищно-накопительные кооперативы, сокращенно как ЖНК;
строй сберкассы, сокращенно как ССК.

Заемное финансирование

Главным видом данного финансирования выступают ипотечные займы или просто . Это кредит на длительной основе, получить который можно в специализированных банках или кредитных учреждениях, с залогом имеющегося у вас имущества. В данном случае инвестиция фактически имеет форму «недвижимость в кредит».

В ипотеку можно приобрести следующие виды недвижимых объектов:

участки земли, собственниками которых являются частные лица;
заводы или другие сооружения, предназначенные для коммерческого использования;
жилые помещения, квартиры и отдельные части домов и квартир, в состав которых входит более одной комнаты;
прочие сооружения для потребительского назначения, такие как дачи или гаражи;
самолеты, корабли и суда внутреннего плавания.

На данный момент на территории России имеется множество классификаций данного вида кредитования, такие как:

по виду недвижимости;
по причине займа;
по типу занимающей стороны;
по виду организации предоставляющей кредит.

Благодаря широкому выбору ипотечных схем, каждый может подобрать кредит под свои возможности и желания, с привлекательными условиями для себя и минимальным риском.

Привлеченное финансирование

Такое финансирование недвижимости отличается от предыдущего тем, что в рассматриваемом варианте отсутствует необходимость в залоге, это и есть главный плюс такого вида сбора средств. Главной формой финансирования средств является заключение сделки путем выпуска облигаций, ценных бумаг по которым эмитент (лицо, выпустившее облигации/ценные бумаги) обязуется выплатить определенную сумму до оговоренного срока. Однако пока срок возврата не подошел, эмитент выплачивает определенный процент от полученной суммы, ежемесячно или по договоренности с держателем (инвестором).

Самыми распространенными облигациями можно назвать схемы жилищных займов. Такой вид облигаций имеет свои особенности. Согласно данной форме, строительная фирма продает инвестору не готовое здание или квартиру, а только документы на право собственности на помещение после его постройки. Обычно один такой документ равен одному квадратному метру строящегося жилья.

Строительная компания имеет право выпустить определённое количество таких бумаг, их общее количество равно количеству квадратных метров в строящемся помещении. Держатель достаточного таких облигаций может поменять их на построенную квартиру в будущем (при сдаче объекта в эксплуатацию). Максимальный срок жизни ценных бумаг не превышает 10 лет.

Рассматриваемые накопительные схемы имеют свои преимущества над ипотечными займами или ипотечными кредитами, вот список этих преимуществ для инвестора:

приобрести жилье (актив) по данной схеме можно в несколько раз дешевле, чем через ипотеку;
в рассматриваемой схеме отсутствуют обязательные ежемесячные платежи;
приобретать облигации на имущество можно в любое удобное время, все зависит только от возможностей и желания инвестора.

Сейчас финансирование рынка недвижимости использует сделки из разряда дополнительных кредитных возможностей, когда управляющая компания продает часть своих акций на время инвестиционного цикла. Компания, которая продает эти ценные бумаги обязуется, по истечении оговоренного времени, выкупить акции обратно по цене, указанной в договоре с покупателем.

Совет! Именно привлеченное финансирование является наиболее интересной, выгодной и удобной формой для инвесторов, работающих на современном рынке недвижимости.

Мезонинное финансирование

Относительно недавно на просторах российского рынка недвижимости впервые услышали о таком виде, как мезонинное финансирование объектов недвижимости. Рассматриваемый вид финансирования определяется как способ финансирования идей и проектов, в результате чего занимающая сторона выделяет деньги в виде долгового финансирования и получения права на заемщика в будущем по оговоренной стоимости либо при возникновении особых условий.

Финансирование такого плана с внесением акций как залога считается чем-то средним между стандартным кредитом, где основной целью является его полное закрытие, и акционерным капиталом. Однако стоит обратить внимание на то, что проценты по данному кредиту в разы выше, из-за повышенных рисков кредитора. Такой кредит выдается на период от 3 лет, с обязательным погашением основного долга по окончании срока.

В финансировании данного типа часто нуждаются физические или юридические лица, которым нужна определенная дополнительная сумма для постройки своих объектов. Финансирование такого плана осуществляют крупные банки и инвестиционные компании, целью которых является повысить прибыль по своим акциям благодаря данному способу кредитования. Из-за высокого показателя риска, этот инструмент финансирования встречается не так часто, как его «конкуренты». Маленькие банки и редко прибегают к займам такого рода, как мезонинные.

Внимание! Мезонное финансирование целесообразно использовать как форму выгодного инвестирования только при наличии солидного стартового капитала. Наиболее приемлема в деятельности крупных инвестиционных компаний и банков.

Положительные и отрицательные моменты

Мезонинное финансирование под недвижимость имеет ряд недостатков, а именно:

имеющиеся риски принимает на себя разработчик проекта;
капитал является неподвижной структурой;
проекты такого типа имеют очень поздний «выхлоп» – долгосрочные инвестиции;
рыночные риски.

Положительными сторонами такого финансирования являются:

простота оформления;
уходит мало времени на выдачу и получение денежных средств;
при оформлении займа не требуются закладные.

Ключевые отличия от иных форм финансирования

Такой вид финансирования кардинально отличается от всех рассмотренных.

Источник выплаты задолженности : выплаты по данному кредиту осуществляются за деньги, которые компания получила при реализации своих акций, а не на деньги, полученные компанией за свои услуги, как это происходит в случае с заемным финансированием.
Источник заемных средств : денежные средства поступают только после личной беседы с инвестором, а не как в обычных случаях через открытый рынок.
Показатели ликвидности : все инструменты этого кредита неликвидны и не могут быть проданы на различных финансовых рынках.
Объем финансирования : обычные кредиты имеют 80% покрытия от всей суммы финансирования, в случае с мезонинным кредитом, этот показатель равен 20%.

Каждый из 4 видов финансирования имеет как свои плюсы, так и минусы. Перед тем как воспользоваться одной из этих схем получения средств или инвестирования капитала, следует тщательно все обдумать.