Кто контролирует ЖКХ и управляющие компании: надзорный орган куда и как можно жаловаться. Государственные органы, которые контролируют работу управляющих компаний

Тарифы на постоянно растут, хотя качество этих услуг оставляет желать лучшего. Вам кажется, что на вас и ваших соседях наживается управляющая компания. Не секрет, что многие дома, которые находятся под контролем управляющих организаций, на самом деле обслуживаются компаниями типа «Рога и Копыта», где работают мертвые души.

Собственникам жилья приходится оплачивать за свой счет несуществующие работы и услуги несуществующим сотрудникам. В отчетных документах, представленных руководителям управляющих компаний, этих услуг значится на порядок больше, чем оказано действительно.

Деятельность управляющей компании можно проверить. Как это сделать, читаем ниже.

Шаг первый.

Правильность указанных тарифов на оплату коммунальных услуг можно проверить. Если вы сделаете запрос, управляющая компания обязана выдать документ о размере и перечне обязательных платежей. На все вопросы, возникающие по поводу расчетов и сумм на оплату, вам обязаны дать понятный и развёрнутый ответ. Контролировать обоснованность тарифов обязана управляющая компания.

На практике, безусловно, все несколько сложнее, чем об этом написано в Жилищном кодексе. Собственникам жилья свои права надо отстаивать. По статистике, в российских судах были рассмотрены около полутора тысяч споров о правильности выставленных тарифов. Эти цифры подтверждают то, что собственники готовы отстаивать свои интересы в судах, хоть это и крайняя мера, но достаточно действенная.

Шаг второй.

Требуйте от управляющей компании отчет о проделанной работе. Если делаете запрос, указывайте за какой период деятельности. Отчет может быть предоставлен в различных формах. Выдача копии отчета каждому жильцу на руки, размещение на интернет сайте, или в подъезде на доске объявлений.

Если вы ознакомились с отчетом, и у вас возникли вопросы, их можно обсудить на собрании собственников. Порядок предоставления отчета должен быть прописан в договоре управления. Договор должен отражать вопросы расхода средств, технического обслуживания, ремонта инженерного оборудования, благоустройства придомовой территории и помещений, санитарного содержания имущества.

Шаг третий.

Информация, содержащаяся в отчете, должна быть обоснована. Требуйте представления документов, о выполненных работах по дому, о найме сотрудников и расходах. Это могут быть платежные поручения, акты выполненных работ и так далее.

В России за последний год рассмотрено около 12 000 судебных дел, в которых собственники требовали признать незаконными расходы управляющих компаний за якобы предоставленные услуги. Из них более половины решено в пользу собственников.

Шаг четвертый.

Анализируйте имеющуюся информацию. Организуйте из числа жильцов инициативную группу. Хорошо, если в ней будут люди, разбирающиеся в юриспруденции и бухгалтерии. Если нет такой возможности, обратитесь за помощью в специализированную организацию, за определенную плату там проведут необходимый анализ.

Если проверку осуществляют сами жильцы, необходимо записать какие работы и когда проводились. Например, согласно документам, на ремонт крыши потрачена крупная сумма, а во время дождя квартиру заливает, возможно, таких работ и не проводили, а ваши деньги оказались в чужом кармане. Ведите контроль всех документов, по которым выплачивали зарплату работникам, соответствие заявленного количества воды, тому которое израсходовано.

Шаг пятый.

Если в результате проверки выяснилось, что неверно произведен расчет тарифов, либо управляющей компанией осуществлялись иные какие-либо незаконные действия, можно обратиться с жалобой в Государственную Жилищную Инспекцию, в Роспотребнадзор, в суд или прокуратуру. Эти органы государственной власти уполномочены проверять деятельность управляющих компаний и стоять на защите прав собственников жилья. При обнаружении нарушений к недобросовестным управляющим компаниям применяются соответствующие санкции.

Собственники квартир имеют полное право в соответствии с Жилищным Кодексом проверить деятельность управляющей организации ЖКХ и получить отчет о расходовании получаемых от них денежных средств. Существует простой алгоритм проверки работы таких организаций, применение которого поможет вывести их «на чистую воду».

Первый этап

Начинать следует с детального изучения тарифов, которые указаны в квитанции на квартплату, проверить правильность и обоснованность их начисления. Для этого надо потребовать от УК документы, содержащие перечень и размер обязательных платежей. Отказать в предоставлении таких документов управляющие организации не имеют право. При этом запрос должен быть составлен в письменном виде, и зарегистрирован в качестве входящего письма в управляющей компании. Самый простой способ – занести требование в УК и передать секретарю. При этом с собой нужно иметь копию заявления, на которой секретарь и поставит тот самый входящий номер.

Второй этап

Запросить в УК не только отчет о произведенных работах, но и приложения к нему, потому как, чаще всего, именно в них детально расписаны статьи расходов и потраченные суммы. Целесообразно будет получить от УК смету предстоящих расходов на очередной год, чтобы обсудить эти будущие затраты на ближайшем собрании собственников, и при необходимости внести коррективы. Получение отчета жильцами возможно разными способами: выдача каждому на руки в бумажной форме, размещение на доске объявлений или через интернет-ресурс.

Также не лишним будет затребовать акты выполненных работ, документы по найму сотрудников, обслуживающих конкретный дом, и платежные поручения.

Третий этап

Анализ всех полученных документов. В любом доме среди жильцов найдутся специалисты с экономическим и юридическим образованием. И будет замечательно, если удастся привлечь их к рассмотрению документации УК. Необходимо вспомнить и сопоставить все работы, которые были фактически произведены в отчетный период, и те, которые указаны в бумагах УК. Например, стоит проверить ежедневный расход воды для мытья подъезда, очень часто оказывается, что коммунальщики используют тысячи литров для дома с одним подъездом в пять этажей. Другой пример: в актах указаны существенные суммы на ремонт дверей, окон и закупку механизмов для них (шпингалетов, ручек, петель), а на деле, эти работы либо вообще не осуществлялись, либо далеко не в том объеме, что указаны в отчете УК. Это также касается и текущего ремонта кровли, подвальных помещений, подъезда, обслуживания лифта, который постоянно ломается и подолгу не работает, а жильцы продолжают платить за него, как за комфортный работающий подъемник.

Городские жители в основном проводят свою жизнь в многоквартирных домах. Их обслуживанием занимается товарищество собственников жилья (ТСЖ) или управляющая компания – окончательный выбор за собственниками. Жильцы надеются на четкую и компетентную работу тех, кому доверили общедомовое имущество. Но что делать и как поступать, если от управляющей компании нет никакой пользы, ее действия и решения неправомерны либо она полностью бездействует. Важно понять и разобраться, куда жаловаться на управляющую компанию, есть ли реальная польза от подобных жалоб?

Собственники жилья, выбрав компанию, заключают договор управления многоквартирным домом. Если он правильно составлен и соответствует законодательству, то в нем разъясняется, в какой орган и по каким конкретно поводам подавать жалобу. Федеральные, региональные и местные законодательные акты подробно разъясняют эту процедуру, а решение общего собрания собственников утверждает окончательных выбор жильцов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

На что жаловаться?

Чаще всего обитатели дома жалуются на:

ненадлежащий уровень или периодичность выполнения жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ);
ненадлежащая подготовка дома к подаче ЖКУ, в основном, накануне отопительного сезона;
не предоставление необходимого промежуточного либо итогового отчета или ненадлежащая отчетность управляющей компании;
процессуальные нарушения в проведении собрания собственников либо не проведение такого собрания;
не выполнение других условий договора управления многоквартирным домом.

Как правильно составить и подать жалобу?

Управляющая компания обязана профессионально выполнять свои функции и оказывать услуги надлежащего качества, а также отчитываться за проделанную работу перед теми, кто оплачивает ее работу. Следовательно, жильцы многоквартирного дома имеют полное и законное право на любые уклонения от выполнения работ в вышестоящие органы. Например:

в подъезде нужен косметический или капитальный ремонт;
сломан лифт или мусоропровод;
слабо отапливаются квартиры, или отопление полностью отсутствует;
выбиты или перегорели лампочки в подъездах, включая лестничную клетку.

Узнать, кому жаловаться на ЖКХ, и каким именно образом, можно, тщательно изучив подробности законодательства и поняв общие правила по написанию жалобы.

Форма жалобы – произвольная, пишется от руки или на компьютере. Обязательно указывать адресата, то есть конкретный государственный орган, куда направлено обращение. Следует заполнять имя, отчество, фамилия заявителя, его контактные данные: телефон для связи – домашний и мобильный, электронная почта, обратный почтовый адрес, куда должен быть прислан ответ. Рекомендуется указывать адрес регистрации жалобщика либо его представителя или абонентский ящик.

Непосредственно в тексте обращения перечисляются нарушения управляющей компании, указываются конкретные сроки и продолжительность ненадлежащих действий, точный адрес дома, подъезд, этаж и квартиру. Желательно привести ссылки на нормативные акты, где поименованы нарушения: Кодекс об административных правонарушениях (КоАП), Жилищный Кодекс, Санитарные правила и нормы (СанПин), Постановления городского правительства, федеральные законы и другие законодательные акты. Упомянуть о нарушении конкретной статьи и пункта договора с управляющей компанией.

Обращение должно быть изложено четким и понятным языком, разборчивым почерком и не допускающим двусмысленного толкования фраз. Если необходимо — прилагаются дополнительные документы: фото нарушений, договора, отчеты или иные документальные доказательства неправомерных действий компании.

Претензии могут заканчиваться просьбой выполнить какое-либо требование в необходимом объеме и четко обозначенный законодательством срок. Суть жалобы удостоверяется подписью заявителя и ее расшифровкой, проставляется дата. При подачи коллективного обращения указываются сведения о каждом жильце.

Жалобы в управляющую компанию и в адрес иных государственных структур следует писать в двух экземплярах. Первый должны принять в канцелярии организации и присвоить входящий номер с датой. На втором экземпляре также проставляется номер и дата, и выдается на руки заявителю. Обязательно дается пояснение, в какие сроки и каким образом будет дан ответ. Отчет срока начинается со дня подачи заявления и, по общему правилу обращений в государственный орган, составляет не более 30 дней. Предусмотрены и более короткие сроки – на основании Федерального Закона «О защите прав потребителей» ответ на претензию на управляющую компанию должен быть получен в срок до 10 дней.

На обеих жалобах должна содержаться подпись принявшего его сотрудника и его должность. Эти формальные требования удостоверяют факт обращения в соответствующую инстанцию. При невозможности подать жалобу лично, она должна быть направлена почтовым заказным письмом с уведомлением о вручении.

Подача жалобы на управляющую компанию в вышестоящие органы

Если жалоба, направленная в управляющую компанию осталась без ответа или ответ не удовлетворил жильцов, то вопрос, куда жаловаться на ЖКХ, имеет несколько вариантов ответа. Согласно процессуальным нормам обжалование каких-либо действий может происходить с участием вышестоящих организаций, а именно жилищной инспекции, Роспотребнадзора, прокуратуры. После обязательного внесудебного порядка исковое заявление направляется в судебные органы.

Обращение в жилищную инспекцию

Контакты жилищной инспекции по своему региону вы можете найти в интернете. Например, вот сайт Государственной жилищной инспекции города Москвы — https://www.mos.ru/mgi/

Обращаясь в жилищную инспекцию, следует знать, что она как государственный орган осуществляет надзор за:

надлежащим исполнением правил эксплуатации жилья;
соблюдением стандартов и норм по использованию жилья;
соблюдением сроков и качества подготовки к отопительному сезону;
выполнением нормативов по получению жильцами коммунальных услуг;
правомерностью и выполнением норм законодательных актов при созыве общего собрания собственников жилья, непосредственного выбора управляющей организации;
выполнением управляющей компании нормативных актов.

Работа жилищной инспекции направлена за защиту прав собственников квартир и сохранение их жилища. Она обязана проверить, как исполняет свои функции управляющая компания, и при обнаружении нарушений укажет на необходимость их устранить. Примерные сроки для выполнения такого предписания составляют один месяц. При выявлении нарушителей инспекция вправе привлечь виновных к административному наказанию.

Пример жалобы в жилищную инспекцию
(нажмите для увеличения)

Помимо стандартной процедуры подачи жалобы, на сайтах региональной жилищной инспекции можно воспользоваться сервисом для онлайн обращения в надзорный орган.

Обращение в Роспотребнадзор

Жалобы в Роспотребнадзор в отношении управляющих организаций поступают в случаях:

несоответствия договора между управляющей компанией и жильцами нормам Федерального закона «О защите прав потребителей»;
нарушение прав жильцов по предоставлению полных и достоверных сведений о предоставляемых жилищно-коммунальных услугах;
необходимость проверки бухгалтерской отчетности, в том числе документов, подтверждающих платежи, на предмет соответствия их действительности;
установления необходимости и обоснованности изменения тарифов и размеров платы за жилищно-коммунальные услуги.

При обращении в Роспотребнадзор перечисляется, в какие органы уже обращались жильцы, и говориться о результатах подачи жалоб. При выявлении нарушений Роспотребнадзор обязан принять необходимые меры по устранению нарушений, после проведенной проверки возможны санкции по отношению к нарушителям.

Подача заявления возможна как лично, так и посредством заполнения онлайн формы на сайте государственного органа.

Обращение в прокуратуру

Прокуратуру вашего региона вы также можете найти в интернете. Вот сайт прокуратуры Москвы — http://www.mosproc.ru/

Органы прокуратуры принимают меры по выявлению нарушений по:

умышленной или непреднамеренной нецелевой трате денежных средств, выражающееся в экономических преступлениях: грабеже, мошенничестве, присвоении, растрате;
бездействию или неправомерных действиях надзорных или контролирующих органов.

Прокуратура проводит проверку и расследует все обстоятельства дела. По ее итогам возможно будет привлечь нарушителей вплоть до уголовной ответственности.

Обращение в суд

Выяснив, по каким поводам и кому жаловаться на управляющую компанию, можно обратиться в судебные органы. Процессуальные нормы позволяют жильцам после досудебного урегулирования вопроса или неудовлетворительного результата проверки написать исковое заявление. Суд рассмотрит обращение, если дело касается материальных требований, и необходимо уточнить размер компенсации за причиненный ущерб жильцам или имуществу собственников. Например, не спиленное вовремя ветхое дерево или плохо закрепленный столб упали на автомобиль, плохо убранный снег или покрытая льдом дорожка у дома повлекли травмы жителей.

По гражданскому законодательству — статье 28 Гражданско-процессуального кодекса (ГПК РФ) — подача искового заявления происходит по месту нахождения управляющей организации, если договором не была определена иная подсудность. Требования к содержанию иска перечислены в статье 131 ГПК РФ , согласно которой он должен содержать:

наименование и полные реквизиты суда, истца и ответчика, в том числе их местонахождение;
суть излагаемых требований – описание нарушения прав или интересов истца;
доказательства обоснования искового заявления и обстоятельства дела;
денежные требования и их обоснование;
перечисление государственных органов, куда обращался истец в порядке досудебного урегулирования;
необходимые дополнительные документы и их перечисление.

Иск должен быть принят в производство спустя пять дней после подачи либо возвращен заявителю с требованием устранить нарушения при его подаче. Исполнение решений суда происходит либо добровольно, либо с участие судебных приставов.

В нашей стране две беды: дураки и дороги. Этот стереотип известен далеко за пределами России. Если заходит речь про основные не стереотипные проблемы в РФ, то это будут: низкие зарплаты и неудовлетворительное качество жилья. Если с дорогами всё понятно – это неразрешимый вопрос, то с обеспечением достойных условий проживания людей и содержания домов – вполне выполнимый. Важно только понять, кто контролирует управляющие компании ЖКХ. Проблемы, связанные с непрофессиональным менеджментом организаций, призванных обеспечивать порядок и стабильность в работе инфраструктур – проистекают из ряда существенных недоработок.

Важно! Эти недоработки влекут ряд серьёзных последствий, которые не исправляются из года в год и становятся только опаснее. За деятельность, по обслуживанию жилых домов управляющая организация получает средства от населения. На эти деньги она должна содержать в исправном состоянии фасады домов, придомовую территорию, помещения общественного пользования, организовывать вывоз мусора и предоставлять коммунальные услуги.

На практике это выглядит иначе: на содержание домов и ремонт коммуникаций выделяется только часть полученных средств. ТСЖ просто начинают воровать деньги населения. Естественно, это никому не нравится. Люди отдают заработанные деньги чужим людям, они ещё и не получают за это должный уровень обслуживания. Сейчас деятельность осуществляется таким образом, что работы товариществ, проводимые на объектах, не являются прозрачными для потребителей: нет графика работ, нет сметы. Чтобы не давать ТСЖ наживаться за счёт абонентов, в России есть контролирующие органы, ведущие надзор за УК и контроль ЖКХ.

Контролирующие органы

Если изучить какие права имеют собственники квартир и знать кто, осуществляет контроль за управляющими организациями, то можно проверить работу своей УК. На сегодняшний день есть три позиции, с которых осуществляется контроль: федеральный, локальный и краевой. Каждый уровень по-своему выполняет контроль.

Федеральный уровень

Надзор на государственном уровне не является главным уровнем контроля за ТСЖ. Главные федеральные органы управления предписывают лишь общие принципы руководства жилищным хозяйством и создают дополнительные методики.

Кто контролирует деятельность управляющих компаний на государственном уровне:

Министерство Строительства – задаёт порядок согласования основных норм коммунальных услуг, порядок получения соответствующих услуг потребителями и задаёт параметры качества. Оно поясняет «Правила оказания услуг снабжения коммунальными ресурсами » Постановления Правительства РФ и даёт рекомендации в его реализации на деле. Минстрой задаёт экономические нормативы контроля энергоносителей тепла и воды.
Министерство Энергетики – задаёт национальный норматив по обеспечению жилых и нежилых построек энергоносителями, в том числе газа, воды, электричества и тепла, согласно общественного графика;
ФАС – задаёт основы формирования цен потребления энергии населением, определяет верхние и нижние границы уровней тарифов, помогает контролировать поступление оплат потребителями услуг на счета коммунальных служб.

Региональный уровень

Прямой контроль выполнения утверждённых нормативов и дополнительных указаний, поступивших из национальных федеральных ведомств, осуществляется муниципальными или региональными органами власти.

На региональном уровне компании, осуществляющие обслуживание и содержание жилых домов подчиняются следующим службам:

Жилищной инспекции – осуществляет проверки, контролирующие исполнение Управляющими компаниями и жильцами требований областного и государственного законодательства:
функциональность жилых помещений;
контроль за перепланировками в квартирах;
эксплуатацию и содержание общественного имущества в многоквартирном доме;
сумму платы за содержание квартир;
смена статуса помещений и их назначений;
обеспечение дома поставками энергоресурсов, установка размера оплаты их потребления и способов произведения оплаты;
организация фондов на проведение ремонта.

Компании, владеющие лицензией на управление объектами недвижимости, не подчиняется напрямую органам местного надзора – жилищная инспекция не осуществляет конкретный контроль. Зато она контролирует выдачу лицензий этим компаниям и осуществляет проверку их деятельности, чтобы установить соответствуют ли они требованиям.

Итог проверки закрепляется протоколом и отправляется с предписание в управляющую компанию с назначением сроков устранения нарушений.

Контроль собственниками жилья

Не стоит забывать, что сами собственники жилья имеют весомую силу. От них в бюджет поступают средства. Поэтому их удовлетворение в первую очередь должно интересовать управляющую компанию. Жильцы многоквартирного дома имеют отношения с УК согласно двустороннему договору, в котором прописаны права и обязанности обеих сторон, а значит, собственники жилья вправе требовать от второй стороны добросовестного исполнения условий договора. Как проверить управляющую компанию ЖКХ самостоятельно? При наличии нарушений, они вправе потребовать проведение внеплановой проверки. Для этого, необходимо направить заявку в ГЖИ с соответственным требованиям. Стоит отметить, что заявки, поданные коллективно, рассматриваются и исполняются быстрее. В своём обращении жильцы обозначают контактную информацию и могут запросить у управляющей компании перечень согласованных тарифов. Заявление необходимо написать в двух экземплярах.

Информация, полученная от представителей Упр. Компании подвергается анализу и сравнивается с фактическим качеством оказываем услуг. Для более профессионального анализа можно прибегнуть к помощи специалистов. Они помогут решить именно вашу проблему. После этого проходит проверка УК на соответствии указанных данных и фактически выполненных работ. Проверяющие могут попросить предоставить смету расходов бухгалтерию УК. Отчёты по финансовым документам вправе потребоваться не только за настоящий финансовый год, но и за предыдущие несколько лет из архивов организации.

При обнаружении завышенных тарифов или раздут смет на проведение работ, жильцы дома могут обратиться в прокуратуру. Они получают достаточные основания, чтобы составить иск и довести дело до суда. Получить бесплатную консультацию, можно обратившись в центр помощи потребителей услуг. Там помогут составить коллективную жалобу на виновника и довести её контролирующей организации сверху. Неважно, какой будет выбран путь действий: УК будет проверена, нарушения устранены, а жильцам компенсируются их потери и прекратятся неправомерные изъятия средств.

Проведение аудиторских проверок

Аудиторская проверка происходит по нескольким параметрам. Чтобы сделать схему работы УК более открытой, можно прибегнуть к проведению аудита в сфере ЖКХ. Будут проверены:

фактические понесённые затраты организации к выставленным по ним счетам:
соответствие составленных финансовых документов установленным правилам документооборота и оценка правдивости приведённой в них информации;
просмотр оснований на трату бюджета (подтверждение эффективности и рациональности выбранного способа ведения дел).

Важно! Подводя итоги, аудитор осуществляющий проверку, может, как пример, предоставить собственные профессиональные рекомендации по оптимизации и налаживанию технологических, финансовых и экономических процессов, внутри компании. Так же могут быть представлены советы по работе с налоговыми органами.

Аудит проходит согласно установленному регламенту. Он позволяет определить, куда тратится каждый рубль вложенных жильцами средств, и какой процент расходов действительно расходовался эффективно, а какой уходит «мимо кассы» или тратится необдуманно.

Проверка обязательно берёт во внимание следующие документы:

отчёты по трате средств на коммунальное обеспечение дома;
сметы, с предоставленными данными о расходах на проведение необходимых работ по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома;
отчёты о расходах, понесённых при найме для выполнения работ, сторонних подрядных компаний.

Как правильно составить и подать жалобу?

Если управляющая компания не исполняет в полной мере свои обязательства, нарушает условия договора и не предоставляет соответствующие отчёты о проделанной работе, то жители дома имеют полное право подать жалобу в вышестоящие органы. Это делается быстро и бесплатно если знать алгоритм и свои права.

Достаточные основания для подачи заявления:

помещения общего пользования нуждаются в текущем ремонте, но он длительное время не выполняется, пример – испорченные перила, разбитые лампочки освещения.;
должным образом не обслуживаются лифты и мусоропроводы;
отопление в помещениях слабое.

Вид жалобы выбирается по желанию: написать вручную или набрать на компьютере и распечатать – контролирующий орган обязан принять её в любом виде. В заявлении необходимо обозначить государственный орган, по адресу которого будет отправлено обращение. Кроме собственной контактной информации, не забудьте указать в нём обратный адрес, по которому можно отправить ответ. Перечислите все замеченные нарушения, укажите точный адрес дома, если нужно, то и конкретную локацию поломки: подъезд и этаж. Для полноты картины используйте ссылки на Жилищный Кодекс, указывающие, что этих нарушений быть не должно. Не забудьте чётко обозначить, какого результата вы хотите добиться по итогам проверки и вынесения решения. Если заявление подаётся коллективно: указывайте в нём контактные данные каждого заявителя.

Жалобу составьте в двух копиях и обе передайте человеку в центр, принимающему жалобы от населения. Они должны присвоить номер входящего обращения и поставить дату приёмки и вернуть одну копию жалобщику. Выставленная дата назначается датой подачи заявления и с этого момента начинается тридцатидневный отсчёт по предоставлению обязательно ответа просителю.

Вывод

УК подчиняются и контролируются органами центральной власти, а так же самими собственниками помещений. Федеральные органы лишь регламентируют их деятельность. Они не осуществляют непосредственный контроль. Кто контролирует работу управляющих компаний? Проконтролировать управляющую компанию может надзорный орган: Роспотребнадзор, прокуратура и жилищная инспекция.

общих правах

коммунального хозяйства

данном случае

управляющая домом